Alquileres: hecha la ley, hecha la trampa

Hay temor por la renovación de contratos en un mercado con cada vez mayores ofertas en dólares y un Estado que no controla

En julio se cumplirán tres años desde que el Congreso Nacional sancionó la ley que regula los alquileres en el país y la problemática del mercado inmobiliario es cada vez más aguda: las ofertas de viviendas para alquilar en dólares superan a las que se ofrecen en pesos y, las que están en moneda nacional, aumentan más de 30 puntos porcentuales por encima de la inflación general. Dueños y dirigentes políticos de oficialismo y oposición apuntan contra la ley, mientras que los inquilinos la defienden y piden mayor control para su cumplimiento. Temor por lo que puede pasar con los nuevos contratos.

El primero de julio se vencerán los primeros contratos de alquiler hechos bajo la ley vigente, que aumentó de dos a tres años la duración del acuerdo y ordenó la actualización en un periodo anual (antes era mayormente semestral) en base al Índice para Contratos de Locación (ICL) que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). 

Si bien la situación del mercado inmobiliario da cuenta de que la ley no cumplió la función de ordenarlo, sería injusto atribuírselo cien por ciento al texto de la norma. Sobre todo, porque su cumplimiento es bajo y los incumplidores no reciben sanción alguna por hacerlo. Asimismo la coyuntura económica y las constantes amenazas de derogar o modificar la ley, tanto por parte de oficialismo como de la oposición, tampoco aportan a institucionalizarla.

Inquilinos agrupados apunta directamente a los dueños de remarcar especulativamente por encima de la inflación y al Estado como uno de los principales responsables del incumplimiento de la ley: no solo por inacción, sino también por quitarle institucionalidad al declarar en on y en off la intención de derogarla o modificarla (la última fue en abril de este año, tras un trascendido de una supuesta conversación entre Sergio Massa y Alberto Fernández que hablaban de "volar" la ley). Si bien esas intenciones quedaron en amenazas durante estos tres años, cada declaración y filtración le quita potencia a una ley que ya se encuentra vapuleada por los dueños e inmobiliarias. 

Sin ir más lejos, se dieron a conocer hace pocas semanas varios casos en los que los dueños (incluso a través de inmobiliarias) que tienen sus viviendas alquiladas bajo la ley vigente apelan a "la buena voluntad" de los inquilinos para aumentar el valor de los contratos por fuera de la fecha y el monto estipulado por la ley, utilizando como excusa que los alquileres quedan desactualizados con respecto a lo que se ve en el mercado.

Si bien el nivel de incumplimiento de la ley es muy alto, en el mercado temen por lo que pueda pasar con los primeros contratos que vencen bajo la nueva ley. No solo por el porcentaje de aumento que se les puede imponer a los inquilinos en pos de "recuperar" esos 123 puntos porcentuales que se perdieron de aumentar los dueños que cumplieron la ley, sino también por el destino que le darán a las unidades. De acuerdo al Centro de Estudios Scalabrini Ortiz que releva mensualmente el valor de los alquileres en CABA, junio fue el primer mes en que la oferta de unidades en dólares (54,6 por ciento) superó a las ofrecidas en pesos.

En números 

"Los resultados son obvios, si se cumpliese la ley de alquileres los precios estarían muy por debajo de lo que sucede". Con un ejercicio práctico, Inquilinos Agrupados demuestra los resultados que debería haber arrojado la ley a tres años de su sanción. Toma como base un departamento de dos ambientes que costaba en julio de 2020 17.697 pesos. La actualización por ley fue del 41 por ciento el primer año y de 58 por ciento el tercer año cerrando el alquiler en 39.464 pesos. Durante el primer contrato por ley, el aumento total por ICL fue del 123 por ciento desde julio de 2020 a junio de 2023. 

Sin embargo, al calcular el guarismo tomando en cuenta la evolución de mercado o sea, el valor que fija el mercado por fuera del índice por ley de alquileres y usando como fuente estadísticas del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el mercado aumentó un 279 por ciento los precios para el mismo periodo, lo que lo ubica en un alquiler de 67.015 pesos ( a julio de 2021, el aumento interanual fue de 106 por ciento el primer año y de 83 por ciento el segundo). La inflación acumulada del periodo, en tanto, fue de 171 por ciento. 

Es decir que los precios por ley se ubicaron 123 puntos porcentuales por debajo de los del mercado y 48 puntos por debajo de la inflación. "Si hubiese intervención del Estado en la regulación de precios de alquileres debe y puede bajar los precios", explican desde la Federación que representa a 10 millones de inquilinas e inquilinos de todo el país.