Quejas y polémica, ¿puede el banco imponer al cliente sus escribanos para créditos hipotecarios?

El aumento exponencial en la cantidad de créditos hipotecarios ha reactivado la economía, pero también trajo consigo una creciente preocupación sobre las condiciones que los bancos imponen a los compradores. Una de ellas es la selección del escribano para la formalización de las operaciones de compraventa de un inmueble.

Según apuntan desde el Colegio Notarial de Mendoza, las quejas en ese sentido aumentan, por lo que decidieron lanzar una campaña informando sobre los derechos de los compradores para así prevenir abusos contra quien pide dinero prestado a un banco para comprar una vivienda.

Uno de los puntos más controversiales en este escenario es el desconocimiento de la Ley 25.093, que establece el derecho de los compradores a elegir libremente al notario encargado de la escritura traslativa de dominio. Sin embargo, muchas entidades bancarias condicionan la aprobación de un crédito hipotecario a la utilización de su propio escribano, quien también se encarga de la hipoteca. Esta práctica generó alerta en varias provincias del país, entre ellas Mendoza.

Según el presidente del Colegio Notarial de Mendoza, Luis Tonelli, “es fundamental que las personas conozcan sus derechos y no se sientan presionadas a aceptar condiciones que los perjudica cuando hay normativas que los protegen. Por eso lanzamos la campaña”.

Al mismo tiempo, el colegio ha emitido diversas comunicaciones a las entidades bancarias, recordándoles que cualquier intento de imponer a su propio escribano al comprador a la hora de la compraventa de un inmueble no se ajusta a la normativa vigente. Según advirtieron desde el Colegio Notarial, el comprador tiene la potestad de elegir al notario de su confianza, y cualquier intento de restringir esa elección es contrario a la ley.

Jorge, la imposición de escribano de un banco y el costo oculto

El comprador -aclara Tonelli- al elegir su escribano de confianza realiza un estudio inicial sobre la situación jurídica del inmueble a comprar. Sin embargo, puede pasar que cuando llega el momento de formalizar el crédito, el banco exige un nuevo estudio a través de su propio profesional, lo que puede generar costos adicionales y retrasar el proceso.

Incluso, y aunque no se ocupe del aspecto crediticio, el escribano por parte del comprador o aspirante a un crédito puede asesorarse antes sobre el estado del inmueble o chequear que las cláusulas de la hipoteca que otorga el banco y ver si se ajusten a las leyes vigentes.

Jorge fue uno de los tantos clientes que debió someterse a la imposición de un escribano por parte del banco. “Pedimos un crédito a un banco privado y yo no quería hacerlo con el escribano del banco. Cuando llegamos a la etapa de tener el escribano, les dije que quería tener mi escribano de confianza para la parte de la compra y me dijeron que iban a haber muchas demoras. Entonces decidí aceptarlo, justamente, para no demorar el trámite porque tenía riesgo de perder la casa que ya habíamos señado. Pero en el medio faltó una documentación que no advirtió antes la escribana del banco y esa demora implicó más plata en alquiler. Estás en esa situación en la cual te van apurando y no tenés demasiadas alternativas”, explicó Jorge a Los Andes.

Qué dicen las leyes que protegen al comprador

El Colegio Notarial de Mendoza ha insistido en la necesidad de mantener una clara separación entre el escribano que lleva adelante la compraventa y el que se ocupa de la hipoteca. La idea es que los compradores puedan contar con un asesoramiento propio, tanto para la compra de la propiedad como para la gestión del crédito hipotecario.

Sin embargo, las quejas continúan llegando al Colegio Notarial, que ha alertado sobre el abuso de las entidades bancarias al imponer su propio escribano y generar costos adicionales. Tonelli explica que, aunque no se trata de una estafa o engaño por parte de las entidades bancarias, estas prácticas vulneran los derechos del comprador y pueden resultar en un proceso más largo y costoso. “No sabemos cuál es el beneficio del banco al imponer estas trabas, pero sí sabemos que perjudican a los compradores, ya sea en la demora del trámite crediticio, en imprevistos legales o en costos ocultos”, agregó el escribano, en diálogo con Los Andes.

La Ley 25.093 y el Código Civil y Comercial de la Nación defienden el derecho de los consumidores a elegir a su notario y a no ser obligados a pagar honorarios por un profesional que no han seleccionado. Según la Ley de Defensa del Consumidor, tales prácticas pueden ser consideradas “abusivas”.

La legislación vigente también establece que el comprador tiene el derecho a elegir al escribano que lo asesorará y garantizará la legalidad del acto, asegurando así una relación más equitativa en la contratación. Esto incluye la garantía de que las condiciones del contrato sean justas y transparentes. En este sentido, la intervención del notario no solo asegura la legalidad del proceso, sino que también protege los derechos del comprador frente a posibles abusos de las entidades financieras, según argumentan desde el colegio de notarios.

“La mayoría no denuncia formalmente porque teme a que el banco les baje el pulgar del crédito. Y acá se pone en juego el techo propio. Quizás sea la primera vivienda del comprador por lo que suele aceptar las reglas impuestas”, explica Tonelli.

En caso de que los bancos impongan a su propio notario para todos los procesos jurídicos en un proceso de crédito hipotecario, los consumidores pueden recurrir a diferentes instancias. Una es presentar una denuncia en la Dirección de Defensa del Consumidor, a cualquier dependencia del Colegio Notarial en la provincia o, directamente, recurrir al Tribunal de Ética del Colegio Notarial.

Mendoza: cerca de 1000 solicitudes en 45 días para créditos hipotecarios

En Mendoza se registraron unas mil solicitudes entre febrero y mitad de marzo de este año para tomar créditos hipotecarios. Aunque desde el Colegio Notarial aseguran que “ha sido un gran crecimiento en el último año”, aún no han trascendido datos oficiales para poder comparar cuánto creció la demanda con respecto al mismo período del año pasado.

En el Banco Nación habría un promedio de 700 solicitudes, mientras que las solicitudes en el sector privado serían unas 300 en el mismo período, ya que allí suele haber menor volumen de operaciones que en la banca pública.

En Argentina, también creció la demanda en el último año, pero en los primeros meses de 2025, los créditos hipotecarios registraron una baja en comparación con el cierre de 2024. Esta disminución se atribuye, principalmente, al ajuste en las tasas de interés por parte de las entidades financieras. Varios bancos elevaron sus tasas y modificaron condiciones, encareciendo el acceso a la vivienda propia.