Estado de situación legal y práctico en el régimen locativo imperante

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 05-03-2025

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-18189-AR||MJD18189

Voces: LOCACION DE INMUEBLES – BIENES INMUEBLES – ALQUILERES

Doctrina:

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

A catorce meses desde la desregulación de las locaciones mediada por el DNU 70/2023 , la derogación de la ley 27.551 y la casi totalidad de la ley 27.737 (solo quedó en pie el contenido del artículo 1201 del Código Civil y Comercial – CCyCN – sin la modificación introducida por el artículo 5° de la ley 27.551 – correspondiente a la conservación de la cosa con aptitud para el uso convenido sin el régimen de reparaciones urgentes y no urgentes – y el capítulo III de la ley 27.737 referido a los incentivos tributarios y fiscales) (1), algunas luces y muchas más sombras se cernieron sobre el panorama locativo, en particular, en las grandes urbes de nuestro país y muy especialmente sobre los inquilinos de viviendas.

Desde entonces, se impuso, así, la nueva textura del artículo 958 del Código unificado: «Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público.Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva».

Con el novedoso precepto se destruyeron las normas de orden público que regían, en gran proporción, el contrato de locación habitacional y, extrañamente – aunque no tanto habida cuenta del espíritu ius filosófico y economicista que animó a la reforma -, se somete a una aplicación supletoria a la voluntad de las partes (supuestamente, el imperio de la «autonomía de la voluntad» y de la libre pactación) a la ley «aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado», con la excepción de la norma expresamente imperativa, pero siempre con una interpretación restrictiva en ese sentido, es decir en favor de la «libertad contractual» (como si en los contratos destinados a vivienda prima la igualdad de armas entre las partes – como en los contratos paritarios – y no la posición de hipersuficiencia del locador en la inmensa mayoría de los supuestos) (2).

También se sustituyó el artículo 960 del Código único (por el artículo 253 del DNU) por el siguiente:

«ARTÍCULO 960.- Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley».

Impresionó la limitación al actuar de los jueces por la reforma, más aún cuando se trata de contratos locativos con destino a casa-habitación.Los magistrados no pueden, entonces como veremos infra, modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.

El artículo 254 del DNU sustituyó el artículo 989 del CCyCN por el siguiente predicado:

«ARTÍCULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial».

Ahora bien, yendo específicamente al contrato de locación, la norma avanzó por intermedio de su artículo 255 que sustituyó el artículo 1196 del Código único:

«ARTÍCULO 1196.- Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.».

De este modo, solo quedó incólume para el locatario la protección relacionada con la periodicidad de los pagos que no pueden ser inferior a la mensual. Sin embargo, la reforma habilitó – va de suyo – el pago adelantado de todo el plazo locativo si así lo determina el locador y – como de a lugar – lo «acepta» el inquilino.

La nueva regulación (en rigor de verdad, la desregulación) les permite a las partes determinar «libremente» las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.Esto creó un verdadero «agujero negro», ya que en buena porción de los casos, los depósitos en garantía suelen reintegrarse con condiciones fijadas por los locadores, en desventaja para con los locatarios.

El artículo 256 del DNU, por su parte, sustituyó el artículo 1198 del Código de fondo, que desde su puesta en marcha dice:

«ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.

En caso (de) que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años».

Aquí se determinó cómo son los contratos bajo los cambios propuestos.

(a). El plazo de los contratos de alquiler cualquiera sea su destino será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, será de dos años si el uso o destino es como vivienda permanente (ahora puede ser con o sin muebles).

(b). El decreto aclara que en la hipótesis de que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler se entenderá en los contratos de locación temporal que se estará a los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.

El interrogante que trae aparejado semejante fórmula viene de suyo: ¿de qué manera se puede estimar esto? Acaso por lo dispuesto en el inciso b) del derogado artículo 1199 (plazo máximo de 3 meses) o por lo que se les ocurra a los operadores del mercado inmobiliario o a las corporaciones que los representan, principales mentores de esta reforma.Un precepto abierto para que sea completado a conveniencia de los locadores.

(c). Para los restantes destinos será de tres años.

Paralelamente, por el artículo 257 del DNU se sustituyó el artículo 1199 del CCyCN por el siguiente plexo:

«ARTÍCULO 1199 . Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928».

Por esta modificación se permitió que los alquileres – incluidos los de vivienda -se publiquen y suscriban con precio en moneda extranjera y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario, según viéramos supra.

La derogación de la ley 27.551 y su modificatoria 27.737 permitió la dolarización de los contratos de locación (uno de los efectos buscados por el DNU) y también fijar su precio en cualquier otra moneda extranjera (que no será considerada de aquí en más cosa).

El ajuste del valor locativo fue liberado y en los casos en que se aplica como precio una moneda foránea, se puede actualizar por un índice y en el supuesto que ese índice caiga en desuso, se podrá aplicar «el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada» (surge prístina la pregunta de qué sucedería si se elige euros que se utilizan en los 27 países de la Comunidad Económica Europea).

Obviamente, para facilitar el ajuste del precio contractual no será de aplicación el artículo 10 de la ley de Convertibilidad 23.928 (3).

El artículo 258 del decreto derogó el artículo 1202 del CCyCN (Pagar mejoras) y el artículo 259 abrogó los artículos 1204 (Pérdida de luminosidad del inmueble) y 1204 bis (Compensación, anejado por el artículo 7° de la ley 27.551) del Código unificado.

Asimismo, por el artículo 260 del mentado DNU se incorporó como inciso d) del artículo 1219 al CCyCN (Resolución imputable al locatario): «d) por cualquier causa fijada en el contrato.», como causal genérica de resolución contractual (en rigor, es de rescisión contractual).

El artículo 1220 del Código de derecho privado se sustituye por conducto del artículo 261 del DNU que estamos reseñando:

«ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador.El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios».

En otras palabras, se agrega al inciso a) de dicha cláusula la salvedad – imprecisa, con finalidad desprotectoria – que el eventual daño pueda haber sido provocado «directa o indirectamente» (esto último patentiza, una vez más, la orientación pro rentista de la reforma) por el inquilino.

En sintonía con el resto de la reforma, el artículo 262 sustituyó el artículo 1221 del CCyCN, expresando:

«ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ci ento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato».

Entonces, ¿cuándo se podrá rescindir (no resolver) el contrato por el locatario?: en cualquier momento del plazo locativo, abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro (no devengado), calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización acordada en el contrato.

Si el plazo fijado es de 2 años, por ejemplo, dependerá de la época de la rescisión contractual y del precio pactado para comparar si la indemnización supera o no la anteriormente fijada en la ley fondal, lo que denota una verdadera incertidumbre para las partes.

Lamentablemente, se eliminó – como tantas otras protecciones al más débil de la relación contractual – la posibilidad de la rescisión sin cargo cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato.

Por último, se derogó el artículo 1221 bis del Código (Renovación del contrato) por el artículo 263 del decreto y con ello, las ventajas razonables que le otorgaba lanorma a la continuidad del contrato.

La reforma al régimen legal de los alquileres – en particular los dedicados a la vivienda – devino regresiva, desplazó derechos del sector más vulnerable de la relación jurídica en favor del que ejerce, por lo general, una posición dominante.

Con este instrumento, esa posición dominante, aunque se transforme en abusiva no podrá encontrar adecuada respuesta en los judicantes que por la norma se ven restringidos en su actuación.

Entendemos relevante, en esa línea, la posible confrontación de la norma con la progresividad de los derechos y su no regresividad, contemplada, entre otras estipulaciones, por el artículo 75, inciso 19 de la CN y los tratados con jerarquía constitucional que integran el bloque de constitucionalidad y convencionalidad que nos ampara.

Sin plazos ni ajustes regulados, librados a la voluntad del predisponente, destronada la protección y el favor debilis, lo que en el mundo más desarrollado tiende a la contratación inmobiliaria de consumo, aquí se reversiona y se le otorga más poder al mejor posicionado.

Se realza el poder del «mercado» (casi inexistente y absolutamente «imperfecto») por sobre los derechos y las necesidades de las personas y las familias.

Eliminar la cuestión de las mejoras y la pérdida de luminosidad del inmueble, como simple muestra del disfavor para los inquilinos, entre tantos otros, no podrá suplirse con la «autonomía de la voluntad» ya que la «libre pactación», por lo general, no atiende esas necesidades.

En oportunidad de formular la primera aproximación a la temática, dijimos: «No es cierto que permitirá la ampliación de la oferta locativa ni una adecuación virtuosa al acceso a la vivienda digna.Por el contrario, si bien en una primera etapa habrá más unidades para locar (las que se desprenderán del retaceo imperante por los sectores desarrolladores, de la construcción y los agentes inmobiliarios de alta densidad en el manejo de bienes inmuebles), rápidamente los precios escalarán a montos insoportables (mayores al desquicio actual) lo que implicará que se llegará a un techo inexpugnable para quienes necesitan obtener un lugar donde vivir. O a los extremos que se acuerde a sabiendas que no se podrá afrontar los costos y los impagos redundarán en un notorio ascenso del conflicto social y judicial».

Y agregamos: «Sin hesitación, podemos afirmar que se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que se celebren en adelante deban ser redactados con mayor detalle y cuidado para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes, en desigual situación» (4).

La incontrastable realidad que nos circunda

Si bien como anticipáramos oportunamente, la oferta de inmuebles en alquiler en la ciudad de Buenos Aires se expandió casi un 200% desde que rige el DNU 70/2023, que desreguló el mercado de locaciones, los precios se dispararon apenas conocida la medida (enancados en la mega devaluación del 118%), luego a partir de marzo del año pasado comenzaron a estabilizarse y a partir del último trimestre del 2024 retomaron su carrera alcista.

Lo cierto es que, según los resultados de la Encuesta Nacional Inquilina del mes de diciembre 2024, realizada por Inquilinos Agrupados y Ni Una Menos con el objetivo de conocer en qué situación económica y de vivienda se encuentran los inquilinos y las inquilinas a un año de la eliminación de la ley de alquileres a través del Decreto 70/2023, el horizonte es en nada halagüeño.

El cuestionario indagó sobre distintos aspectos de los hogares inquilinos:los ingresos, el monto de alquiler y expensas que pagan por mes de acuerdo a la cantidad de ambientes de la vivienda y por provincia, la frecuencia de actualización del precio y la duración del contrato, la necesidad de endeudamiento para hacer frente al pago, las expectativas y preocupaciones alrededor de la situación de la vivienda, las condiciones de trabajo y violencia en el hogar. En esta oportunidad, se obtuvieron más de 830 respuestas de inquilinos e inquilinas de todo el país.

«Al igual que en los informes anteriores los resultados de la encuesta reflejan fuertes aumentos en el valor del alquiler, con plazos más reducidos, con actualizaciones mensuales o trimestrales y mecanismos de ajuste que no contemplan los aumentos de salario. Esto a su vez lleva a que muchos inquilinos se endeuden para poder hacer frente a los gastos básicos vinculados a la vivienda. En especial, los resultados presentados en este informe muestran una vez más la situación de desmejora y desprotección de los y las inquilinas a partir de diciembre de 2023», revela el informe.

El 25% de los encuestados (1 de cada 4 inquilinos/as) indicó que tuvo que mudarse en los últimos 3 meses por no poder afrontar el precio del alquiler. De este universo, el 94% tiene condiciones contractuales por fuera de la ley de alquileres. Bajo la derogada ley de alquileres sólo el 6% respondió haber tenido que mudarse por no poder hacer frente al pago del alquiler.

Hoy en día, sólo el 10% de los locatarios se mantiene bajo las condiciones de la ley de alquileres derogada: plazo de 3 años y actualización anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL).

En diciembre de 2024, el 42,8% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos.En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 44,6%.

En los contratos firmados a partir del DNU 70/2023, el plazo de 3 años ya sólo se presenta en el 10,3% de los casos. Como contrapartida, creció fuertemente la participación de contratos de alquiler más cortos. Aquellos con un período de duración menor o igual a 1 año representan el 23,4% de los casos. Y los contratos entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en un 61,2% de los casos relevados en diciembre pasado.

Sigue diciendo el sondeo: «En promedio, 7 de cada 10 inquilinos/as que firmaron sus contratos luego del decreto tienen aumentos mensuales o cada 3-4 meses. Sin la Ley de Alquileres, la actualización anual ya casi no se presenta como una posibilidad. El 94,3% de los inquilinos/as tiene actualizaciones en el precio del alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses».

El 49,5% de los inquilinos encuestados considera que tendrá dificultades para afrontar el pago del alquiler en los próximos meses y el 38,3% respondió que tal vez las tenga.

El 63,7% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo actualmente.

Entre las respuestas relevadas, el 91% de los inquilinos afirmó tener que relegar varios gastos para poder pagar el alquiler. En el 44,9% redujeron gastos en alimentos y en el 48,4% de los casos en salud.

Casi el 39% de los inquilinos encuestados tiene más de un trabajo.Y el 51% de quienes fueron consultados, trabajan en promedio entre 9 y 12 horas por día.

Con los datos de la encuesta del mes de diciembre último, se observan valores promedio para alquilar un 20% mayores a los relevados en septiembre pasado -considerando que transcurrieron tres meses entre cada relevamiento-.

También no es menos riguroso expresar que con la baja del índice de inflación mensual, los cánones locativos – que en su mayor parte se actualizan por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), de acuerdo lo pactan las partes -, el precio mensual de un departamento de dos ambientes en la CABA registró en enero un aumento interanual de 39,7%, el índice más bajo desde julio de 2020, según un relevamiento del portal especializado Zonaprop (5).

Según un relevamiento efectuado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores medianos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires en febrero de 2025 no registraron variación mensual. Una situación inédita, sin antecedentes desde antes de la Ley de Alquileres, que recuerda lo ocurrido hace cinco años, al inicio de la pandemia, cuando los valores quedaron congelados.

El informe del CESO determinó que los valores, por primera vez, no subieron entre un mes y otro y que registran aumentos de menos del 43% interanual para departamentos de 1, 2 y 3 ambientes (6).

De acuerdo informa Infobae (7) «Mientras algunos propietarios vuelven a optar por alquileres convencionales, surge una alternativa intermedia con el crecimiento de la oferta de alquileres de mediano plazo».

«La derogación de la Ley de Alquileres y la nueva regulación porteña sobre alquileres temporarios reconfiguraron el mercado inmobiliario. Mientras algunos propietarios vuelven a optar por contratos tradicionales de dos años, otros busca n alternativas más flexibles ante la caída del turismo y las nuevas reglas para el alquiler por día.En este contexto, el alquiler de mediano plazo se posiciona como una opción intermedia con ventajas tanto para dueños de los inmuebles como para inquilinos», abunda la nota periodística.

Pero, ¿qué opción conviene más hoy?, se pregunta el medio informativo. «A continuación, desde el sector inmobiliario analizaron el nuevo escenario y las tendencias.

Qué opciones son más favorables

La dinámica del mercado de alquileres cambió con la regulación y el tipo de cambio desfavorable para extranjeros, que redujeron el interés por los temporarios y favoreció los contratos libres post DNU».

Esta tipología de alquileres no solo atrae a nómades digitales, sino también a jóvenes de entre 18 y 40 años.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la estabilidad del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres llevaron a muchos propietarios a regresar a contratos tradicionales de dos años con ajustes periódicos.

«Para los inquilinos, la elección depende de sus necesidades. Si vienen por trabajo o estudio, prefieren un alquiler amoblado y por poco tiempo. Para quienes buscan estabilidad, el alquiler tradicional se mantiene como la mejor opción», afirmó.

¿Cómo funciona el de mediano plazo?

Los contratos de alquiler van desde un mes hasta seis meses, varían en sus requisitos según si el inquilino es extranjero o local.

Para extranjeros, se exige pasaporte, depósito y certificado de trabajo o visa de estudiante, si el alquiler es mayor a tres meses. Para locales, se requiere una verificación crediticia y comprobante de ingresos.

Rentabilidad y costos: ¿qué formato elegir?

La principal ventaja de un alquiler tradicional sin muebles es la estabilidad a largo plazo.

En cuanto a costos, los alquileres temporarios pueden ser entre un 10% y un 30% más caros que los tradicionales, aunque incluyen expensas y servicios.Al final, pueden terminar costando lo mismo o incluso menos que un alquiler tradicional, dependiendo de la oferta y la demanda en cada momento.

Para aprovechar los departamentos amoblados sus dueños ahora optan por alquileres de mediano plazo.

Por ejemplo, en el barrio capitalino de Palermo, el alquiler tradicional promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $ 550.000 y $ 420.000 en San Telmo.

En comparación, los alquileres temporarios en esas zonas cuestan aproximadamente USD 650 y USD 500, respectivamente. En los temporarios, el propietario cubre expensas y servicios, mientras que en los tradicionales estos gastos corren por cuenta del locatario.

Sin duda, los alquileres de mediano plazo, con contratos flexibles y propiedades amobladas, ganaron terreno en CABA. Moretti destacó que esta modalidad es la más demandada por los inquilinos y cumple un rol clave en el sector. «Para muchos jóvenes, representa el primer paso hacia su independencia», señaló.

Con la flexibilización del mercado y nuevas regulaciones que buscan equilibrar la oferta, los propietarios evalúan opciones según rentabilidad y estabilidad.

Este tipo de alquileres no compite con los hoteles, sino que está pensado para estudiantes, nómades digitales, ejecutivos, funcionarios y jóvenes locales. Se busca diferenciarse de plataformas como Airbnb o Booking, orientadas al turismo.

Por otro lado, alquilar un departamento grande, de más de 110 metros cuadrados, en CABA no baja de $ 820.000 mensuales (8).

El «mercado de alquileres» de departamentos en Buenos Aires muestra valores en alza y una oferta limitada en unidades de cuatro ambientes.

La derogación de la Ley de Alquileres amplió la disponibilidad de propiedades, pero la demanda supera la oferta, lo que empuja los precios. Actualmente, hay unos 250 departamentos con estas características en distintos barrios, mientras que antes de finales de 2023 solo se ofrecían 20 en pesos.

La dinámica del mercado fue impactada por factores estructurales y normativos.En este sentido, pese al incremento de la oferta tras el DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres, la falta de construcción de unidades grandes en los últimos años se mantiene como una limitación en el acceso a este tipo de propiedades. Desde el año 2000, los desarrolladores se centraron más en construir unidades de hasta tres ambientes, lo que hace que los departamentos más grandes, de más de 100 metros cuadrados, sean difíciles de hallar, dicen los expertos inmobiliarios.

Las preferencias de los inquilinos de cuatro ambientes están orientadas, principalmente, a la comodidad que este tipo de unidades ofrece para familias.

Asimismo, se duplicó la rentabilidad: en CABA, ahora aconsejan comprar propiedades para alquilar.

El número promedia el 6% anual en dólares.

La rentabilidad de los departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires fue de hasta 6,35% en 2024, de acuerdo con lo informado por distintas consultoras privadas. Este porcentaje, que representa la ganancia obtenida por alquilar una propiedad, muestra una mejora importante frente al 3,9% registrado un año atrás.

Actualmente, el aumento promedio mensual es del 2,8%; muy por debajo de la inflación que cerró en 117,8% en 2024, y del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que fue del 190,69% para quienes deben actualizar los valores en enero y del 174,41% para quienes deben hacerlo en febrero, por tener contratos realizados bajo la ley derogada en febrero, según informó Infobae.

En un escenario de mayor oferta, especialmente en CABA – donde actualmente hay cerca de 16.000 inmuebles en locación y se regresó a niveles históricos previos a la ley derogada-, predominan las publicaciones en pesos.

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(1) Véase nuestro trabajo «LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN INMOBILIARIA EN EL DNU 70/2023», 28-12-2023, MJ-DOC-17561-AR|MJD17561 .

(2) Ver DOCTRINA AUDIOVISUAL: LOCACIONES SEGÚN EL DNU 70/2023

Resqui Pizarro, Jorge C.; fecha: 27-11-2024, Colección: Doctrina, MJ-DOC-18082-AR|MJD18082 .

(3) Ley Nº 23.928.CONVERTIBILIDAD DEL AUSTRAL. Sancionada: marzo 27 de 1991, Promulgada: marzo 27 de 1991. Art. 10: Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.

La indicada derogación no comprende a los estados contables, respecto de los cuales continuará siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 62 in fine de la Ley General de Sociedades 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias.

(Último párrafo incorporado por art. 5° de la Ley N° 27.468 B.O. 4/12/2018. Vigencia: el día de su publicación en el Boletín Oficial y surtirá efecto a partir de la fecha que establezcan el Poder Ejecutivo nacional a través de sus organismos de contralor y el Banco Central de la República Argentina en relación con los balances o estados contables que les sean presentados)

(Párrafo derogado por art. 1° del Decreto N° 664/2003 B.O.25/3/2003)

(Artículo sustituido por art. 4° de la Ley N° 25.561 B.O. 7/1/2002).

(4) Ver nuestro aporte «Derogación y nuevo régimen locativo mediado por un DNU a todas luces inconstitucional», en elDial.com – DC3367, 22/12/2023.

(5) https://www.zonaprop.com.ar/noticias/zpindex/caba-alquiler/

(6) CESO- prensa_informe_alquileres_caba_-_febrero_2025 (Nota de Redacción: Informe adjunto en la sección Anexos de este MJD)

(7) Alquileres tradicionales vs. temporarios:cómo cambió el mercado y qué opciones son mejores para propietarios e inquilinos, por José Luis Cieri, Infobae, 11/02/2025.

(8) Se disparó el costo de alquilar departamentos grandes: en CABA, no se consiguen por menos de $ 820.000 al mes, por José Luis Cieri, Infobae, 07/02/2025.

(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albremática, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas rad iales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial.