Subsanación de escrituras públicas

Autor: Brest, Irina D.

Fecha: 16-07-2024

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17870-AR||MJD17870

Doctrina:

Por Irina D. Brest (*)

Las causales de nulidad de la escritura pública se encuentran enumeradas en el art. 309 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ellas son, falta de designación de tiempo y lugar en que son hechas, el nombre de los otorgantes, la firma del escribano y de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no saben o no pueden escribir y la firma de los dos testigos del acto cuando se presencia sea requerida.

Estas causales de nulidad pueden ser advertidas en el caso de estudio títulos o ser cometidas por el Escribano actuante, ya que como persona no se encuentra exenta de cometer errores a pesar de ser diligente en sus funciones.

Existen otros vicios que no son fácilmente detectables, como ser falsedad en declaración del estado civil, vicios de voluntad como por ejemplo en los casos de violencia familiar, entre otros.

Además, dichas falencias muchas veces llegan asentarse en los Registros Públicos. Si bien, muchas veces el Registro de la Propiedad Inmueble devuelve para corrección en el caso de que detecte alguna falencia, aquellos pueden pasar desadvertidas. Sin embargo, según el art. 4 de la Ley 17.801: «La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes».

Si bien, la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras, los escribanos pueden ser sancionados ya que poseen responsabilidad administrativa. Además, pueden ser demandados por daños y perjuicios y denunciados en la justicia penal.

Recientemente, en las actuaciones «INSTRUCCIÓN DE SUMARIO ADMINISTRATIVO A LA ESC. A.C.R. G. D. P/OBSERVACIONES A LOS LIBROS XIX A XXXVII DE REQUERIMIENTOS A SU CARGO» Expte. N° 501/20, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Corrientes, mediante Resolución N° 66/23 dictada por la Comisión Directiva, aplicó a la Escribana A.C.R .G .D.la sanción de PRIVACIÓN DE OFICIO o DESTITUCIÓN en sus funciones notariales con la consiguiente cancelación de la matrícula profesional y cese de su condición de colegiada.

En el caso de que exista una causal de nulidad en la escritura pública el título puede volverse suficiente en el caso de que judicialmente se le otorgue como a la persona por prescripción adquisitiva por haberse cumplimentado y demostrado los requisitos legales.

Los medios orientados a subsanar los diferentes errores que pueden presentar los instrumentos públicos son, la aclaratorias, rectificatorias, complementarias y notas marginales.

Recordemos que, si por ejemplo se consignó de manera errónea el número de DNI de alguna de las partes, o el precio del negocio, se podría salvar el error mediante interlineado, enmienda, agregado, borradura, con la correspondiente salvación al final (arts. 294 y 316 CCyCN).

Las formas de saneamiento del instrumento público que provocan la extinción de la causal de nulidad son: 

1. Confirmación, 
2. Ratificación y 
3. Convalidación.

La confirmación es cuando ha cesado la causal de nulidad y se puede sanear mediante una declaración expresa del otorgante del acto jurídico, por ejemplo, en el caso de la venta de un inmueble por parte de una persona menor de edad y cuando cumple la mayoría de edad expresa su voluntad de reparar mediante la ratifica el acto de compraventa que se encontraba viciado.

La ratificación es cuando una persona ratifica la actuación de otra persona que actuó a su nombre sin la representación o facultades suficientes, como ser un apoderado que haya vendido un inmueble y en el poder no tenía la facultad de vender.

La convalidación se encuentra expresamente establecida en el art. 1885 del Código Civil y Comercial de la Nación, es el supuesto de que una persona constituye o transmite un derecho real que no tiene y lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. Por ejemplo, cuando un heredero único vende un inmueble y luego es adjudicado judicialmente.

Resumidamente, estos actos jurídicos de saneamiento se realizarán por medio de escritura de confirmación, escritura de ratificación y escritura de convalidación, según el caso concreto.

Podemos decir que, la subsanación de Escritura pública se formaliza por nota marginal, escritura pública, acta de subsanación y subsanación judicial. Para finalizar, es importante resaltar que a pesar de la existencia de las antes mencionadas formas de saneamiento, el Escribano en sus funciones debe ser extremadamente cuidadoso ya que tiene que cumplimentar el deber de competencia técnica y jurídica, de control de legalidad y de veracidad.

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(*) Abogada y Procuradora, Facultad de Derecho de la UNLZ. Diplomada en Servicio Nacional de Facilitadores Judiciales de la Organización de los Estados Americanos (OEA), UCP. Especialista en Derecho Administrativo, Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas de la UNNE. Especialista en Teoría y Técnica del Proceso Judicial, Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas de la UNNE. Mediadora, FIME. Profesora Universitaria, Facultad de Humanidades de la UNNE. Escribana. Maestranda en Magistratura y Función Judicial, Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas de la UNNE. Codelegada provincial por Corrientes de la Comisión de Jóvenes Procesalistas de la Asociación Argentina de Derecho Procesal, set. 2017/ set. 2022. Miembro de la Escuela Procesal del Nordeste (EsProNEA). Autora y coautora de libros. Escritora de artículos científicos en revistas especializadas. Expositora en temas de su especialidad.