217. PROMUEVEN DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL RESOLUCIÓN DE BOLETO DE COMPRAVENTA.
RESTITUCION DE INMUEBLE.- DAÑOS Y PERJUICIOS1
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Señor Juez:
M M, DNI 17.421.343, con domicilio real………., constituyendo domicilio legal en ………..conjuntamente con la Dra………….. con domicilio e identificación electrónica en el CUIT……. ante V.S. respetuosamente me presento y digo:
I. OBJETO:
Que vengo en derecho propio y en mi carácter de administradora del sucesorio correspondiente a quienes en vida fueran mis padres, los Sres. SM y SP a promover formal demanda de incumplimiento contractual y resolución de boleto de compraventa del inmueble sito en calle …….. contra la Sra. BC domiciliada en…….
II. HECHOS:
Que mis padres, el Sr. SM y la Sra. SP en su calidad de titulares de dominio enajenaron a la hoy demandada el inmueble ubicado en calle …………. identificado según su título como ………. Nomenclatura Catastral ………. Matrícula………..
Asimismo he sido declarada heredera de mis padres, de conformidad con lo que surge de las constancias obrantes y declaratoria de herederos, dictada por el Juzgado ……… en los autos caratulados ……….
Asimismo en dicho sucesorio por decisión de la totalidad de las herederas allí declaradas se me ha designado administradora, por ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 709 del CPCCN a fin de preservar el patrimonio del acervo hereditario, vengo a promover las presentes. De allí surge la legitimación activa para presentarse en estos obrados.
Tal como surge del boleto de compraventa, que se adjunta se pactó la venta del inmueble por la suma de $ ………. En el acto de la venta la compradora abonó la suma de $ …….. y el saldo se acordó que se abonaría en………. cuotas iguales y consecutivas de $……. cada una de ellas. Bastando que no fuera abonada una sola de las cuotas en los plazos convenidos para que la compradora quedase constituida en mora.
De conformidad con la cláusula Tercera en el acto de la firma se entregó la posesión del inmueble.
Como ya se adelantara, la falta de pago de una sola de las cuotas provocaba la mora automática, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna (conforme Cláusula Segunda).
El boleto suscripto ante la falta de pago de dos mensualidades sin efectuar el pago, daba la opción de exigir el pago de la totalidad del saldo de precio sin tener en cuenta los plazos acordados o dar por rescindido el boleto (Ver cláusula 7º). Asimismo, ante el eventual incumplimiento de las partes, se pactó una cláusula penal diaria de $ …… (Ver cláusula 10º).
Así las cosas, la compradora no ha honrado su deuda, incurriendo en mora a partir de la cuota Número ………., el día ………. hasta la actualidad, adeudando la suma total de $ …….. con más sus intereses. Si bien ha sido intimada verbalmente y por medio de cartas documento, la misma nunca ha abonado el saldo adeudado.
Con fecha ……., se le remitió una CD Nro. …….. con el siguiente texto:
“Por medio de la presente la intimo para que en plazo de 48 hs. se presente en las oficinas ubicadas en…… en horario de………, para renegociar la deuda referente al Boleto de Compraventa firmado por Ud. con fecha …….., respecto del inmueble de la calle ……..Lote
……Nomenclatura Catastral…… Matricula En el cual el precio de venta se fijó en $ …….. QUEDA LEGALMENTE INTIMADA.” Ante su falta de respuesta y no habiéndose presentado a los fines de abonar el saldo adeudado, mi parte remitió otra comunicación con fecha………..CD Nro …….. cuyo texto se transcribe:
“En mi carácter de co heredera y administradora del sucesorio de quien en vida fueran los Sres. SM y SP cuyo sucesorio tramita ante el Juzgado…… autos……. Expte. Nro……. en relación al boleto de compraventa de fecha…………. respecto del inmueble……….. lo intimo para que en el plazo de 72 hs. abone el saldo adeudado que asciende a la suma de Pesos…….. más sus intereses y la multa establecida en la cláusula décima del citado instrumento, bajo apercibimiento de dar por rescindido dicho boleto y de demandar la restitución del inmueble con más los daños y perjuicios que su incumplimiento me han ocasionado. Queda Ud. debidamente intimada de pago…” Ante dicha intimación la demandada ha guardado absoluto silencio, lo que motivó el envío de una nueva carta documento Nro….. con fecha……… “En mi carácter de co heredera y administradora del sucesorio de quien en vida fueran los Sres. SM y SP cuyo sucesorio tramita ante el Juzgado…… autos……. Expte. Nro……. en relación al boleto de compraventa de fecha…………. Respecto del inmueble……….. atento su mora automática y de pleno derecho, doy por rescindido el boleto de mención, con pérdida por parte de la compradora de todas las sumas abonadas. Queda intimada para que en el plazo de 72 proceda a restituir el inmueble. Reservo derechos. Queda Ud. debidamente notificada e intimada.” Que la hoy demandada ha guardado absoluto silencio ante la intimación cursada, lo que obliga a la presentante a recurrir ante V.S. en atención a la urgencia y a los fines de la conservación de los bienes del acervo sucesorio, pues las tratativas extrajudiciales tendientes a obtener el cumplimiento por parte de la hoy demandada resultaron a todas luces infructuosas2 .
De allí que tratándose de una obligación de plazo convenido y por ende, inequívocamente cierta donde la parte deudora –aquí demandadaconociendo con toda exactitud el momento en que debía cumplir con las prestaciones a su cargo incurrieron en mora «ex re», por el sólo vencimiento del plazo. Por ello, no habiendo cumplido con el pago de las cuotas según lo acordado se ha rescindido en dicha misiva el boleto de compraventa, por su exclusiva culpa.
Así no puede obligarse a mi parte a soportar indefinidamente el incumplimiento de la demandada, de tal modo se deberá hacer lugar a lo pactado en la cláusula 7º donde expresamente se pactó que la parte vendedora podrá dar por rescindido el presente con la pérdida por parte de la compradora de todas las sumas abonadas y mejoras efectuadas.3 Déjase aclarado que la demandada ha abonado tan solo un ….
% de la obligación asumida.
De tal modo, y siendo que no podría convalidarse un enriquecimiento sin causa, no habiendo la compradora honrado su palabra, mi parte se ve obligada a iniciar la presente demanda a fin de obtener la resolución del boleto de compraventa del inmueble arriba descripto y la restitución del mismo. Asimismo se reclaman los daños y perjuicios que la conducta incumplidora de la demandada han ocasionado, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del boleto de compraventa.
III. DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS:
La falta de cumplimiento de la obligación a su cargo ha sido por exclusiva culpa de la obligada contratante del boleto de compraventa y por ello no sólo deberán ser condenada a restituir el inmueble objeto del boleto cuya resolución se reclama, sino que también estará obligada a satisfacer a la acreedora, en este caso parte vendedora, los perjuicios e intereses, sin que medie en este supuesto ninguna causa exonerativa de responsabilidad4 .
La demandada deberá resarcir a esta parte en los términos del art. 1082 del Código Civil y Comercial5 .
El hecho de que el vínculo contractual se hubiese rescindido no significa que el acreedor no pueda reclamar los daños y perjuicios que le hayan ocasionado el incumplimiento.
En el boleto de compraventa en la cláusula NOVENA textualmente se estableció: “Las partes pactan la mora automática para todas las obligaciones emergentes del presente contrato, por la que ella se producirá en todos los casos por el mero vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelación judicial ni extrajudicial alguna… Realizándose la presente venta con el pacto comisorio expreso, quedando establecido que la parte que incurriere en mora en el cumplimiento del presente, dará derecho a la otra parte a demandar el cumplimiento del mismo, con más las sumas de dinero que resulten por los daños y perjuicios ocasionados.” Que la parte demandada ha incurrido en mora de pleno derecho y se encuentra ocupando la propiedad sin haber cumplido con la contraprestación adeudada a su cargo, es decir que se encuentra ocupando una propiedad por la cual ha abonado menos ………. por ciento de su valor, obteniendo ventajas o beneficios a costa de una conducta por lo menos lesiva de los derechos de mi parte, por lo que está obligada a reparar los daños ocasionados.
De modo contrario nos encontraríamos ante un enriquecimiento sin causa el cual tiene lugar cuando alguien convierte en beneficio propio un bien ajeno o se beneficia de una actividad ajena (la denominada versión útil o rem verso) con daño ajeno, sin que exista una razón que justifique tal provecho o beneficio.
Está claro que la parte co-contratante no ha puesto la diligencia necesaria para cumplir con sus obligaciones, lo cual ha puesto de manifiesto la conducta contraria a la buena fe que debe imperar en toda relación contractual.
El daño causado por la conducta de la aquí demandada ha gravitado sobre el ejercicio pleno del derecho de propiedad de la actora, impidiéndole enajenar la propiedad, gravarla, ofrecerla como garantía para créditos personales, darla en locación, etc.
Por ello mi parte reclama en concepto de daños y perjuicios la suma de Pesos…… en función de los siguientes conceptos…… IV. CLAUSULA PENAL:
Que en la cláusula DECIMA textualmente se estableció: “Sin perjuicio de lo establecido en la cláusula precedente, se conviene que la parte que incurriere en mora en el cumplimiento de lo establecido en el presente, abonará a la otra parte una multa diaria de pesos…….., además de lo pactado anteriormente y en calidad de cláusula penal hasta el total cumplimiento del mismo.” De allí surge expresamente pactada la cláusula penal, que se estableció sin perjuicio del derecho de reclamar los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la conducta desplegada por la aquí demandada.
Así, ambas partes han pactado libremente en dicha cláusula que se autoriza el reclamo de la multa hasta el cumplimiento de las obligaciones pactadas, en nuestro caso ante la resolución de boleto, se deberá aplicar la multa diaria de $…….. hasta la restitución de la propiedad. Por ello, desde ya se solicita a V.S. declare la validez de la aplicación de la misma, debiendo tomarse como fecha de mora el día………..y hasta la efectiva restitución del inmueble a nuestro favor.
A la fecha de la presente la cláusula penal asciende a la suma de $………..
V. SOLICITA RESTITUCION DEL INMUEBLE SE
ORDENE LANZAMIENTO.
Que habiéndose intimado por Carta Documento plazo 30 días de recibida proceda a reintegrar la propiedad, libre de ocupantes bajo apercibimiento de reclamar judicialmente su desalojo y habiendo transcurrido el plazo conferido al efecto sin cumplirse la misma, tal como surge del aviso de recibo de la última carta documento remitida al efecto, que no fuera contestada por la hoy demandada, es que vengo a peticionar se libre mandamiento de constatación del inmueble previo a la orden de lanzamiento y restitución a mi favor.
Que asimismo vengo a poner en conocimiento del Tribunal que mi parte desconoce la existencia de subinquilinos y/u ocupantes en el inmueble objeto de esta demanda.
VI.- PRUEBA:
A fin de acreditar los extremos invocados, mi parte ofrece la siguiente: a) Documental: Se acompañan, a saber: Cartas documento ….Avisos de Recibo…., boleto de compraventa, Fotocopia de declaratoria de herederos, testimonio de designación de administradora judicial…
b) Informativa: 1) Se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble .. a fin de que por medio de quien corresponda se expedir sobre la titularidad del inmueble objeto del presente juicio.
2) Se libre oficio al Correo Argentino S.A a fin de que por medio de quien corresponda se sirva informar sobre la autenticidad de las Cartas documento y avisos de recibo adjuntos. Asimismo indique fechas de recepción de las misivas.
4) Se libre oficio al Juzgado ….. a fin de que por medio de quien corresponda se sirva remitir ad effectum videndi et probandi los autos sucesorios caratulados………” o, en su defecto remita fotocopias certificadas de la declaratoria de herederas y de la designación de administradora judicial.
5) Se libre oficio al Gobierno de la Ciudad. a fin de que informen período por período los valores de la alícuota de impuestos devengados por el inmueble…………… Partida ………desde la fecha del boleto de compraventa. La información deberá consignarse independientemente de que los mismos hayan sido abonados o no a la fecha de presentación del informe. c) Confesional: Se cite a la demandada a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se adjuntará y bajo el apercibimiento de ley.- d) Testimonial: Se cite a prestar declaración testimonial a tenor de los interrogatorios que oportunamente se acompañarán a las siguientes personas, y en su caso conforme Ley 22.172, quienes responderán acerca de la compraventa objeto del presente y los daños y perjuicios sufridos por los vendedores:….. e) Pericial Caligráfica Subsidiaria: Para el hipotético e improbable caso de desconocimiento de las firmas puestas en la documentación adjunta, se designe perito calígrafo único y de oficio a los fines de determinar la autenticidad de las firmas que se cuestionen.- El experto practicará su dictamen previa formación del cuerpo de escritura ante el Sr. Actuario con citación de los demandados y, en caso de desconocimiento de la firma de los firmantes fallecidos, se deberá tener como indubitadas las firmas puestas en Organismos Oficiales a los efectos del trámite del D.N.I. y/o cédula de identidad, librándose los correspondientes oficios al Registro Nacional de las Personas y Policía Federal Argentina.
VII.- DERECHO:
Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts.
957, 1023, 1084, 1083, 1737, 1082 y concordantes del Código Civil, Constitución Nacional, jurisprudencia y doctrina aplicables.
VIII. CUESTION FEDERAL:
Se formula expreso planteo del caso federal para el supuesto improbable de que las instancias ordinarias no acogieran la acción deducida en todo o en parte, formal o sustancialmente, conforme a las prescripciones del artículo 14 de la ley 48, a fin de articular oportunamente el recurso extraordinario ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación, siendo que se encuentran en juego derechos y garantías constitucionalmente amparadas (arts. 16, 17, 42 y concordantes de la Constitución Nacional).
IX.- AUTORIZA:
Se autoriza a……… a examinar el expediente, retirar copias, diligenciar cédulas, oficios, etc., en definitiva a realizar todas las actuaciones necesarias para el mejor desarrollo de la presente causa.
X.- PETITORIO:
Por todo lo expuesto, a V.S. solicito:
1) Se me tenga por presentada, en el carácter invocado, por parte, con el domicilio legal y electrónico constituido.- 2) Se agregue la documentación acompañada y se reserve la documentación original en Secretaría.
3) Se tenga por ofrecida la prueba.- 4) Oportunamente se declare resuelto el contrato y se condene a la demandada a la restitución y al pago de la cláusula penal más los daños y perjuicios reclamados, con costas.
5) Se ordene mandamiento de constatación y posteriormente la restitución y el lanzamiento.
Proveer de Conformidad, SERA JUSTICIA.-
1 ARTICULO 957.-Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
ARTICULO 1123.-Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
2 ARTICULO 1084.-Configuración del incumplimiento. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando: a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato; b) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor; c) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar; d) el incumplimiento es intencional; e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.
3 ARTICULO 1083.-Resolución total o parcial. Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son excluyentes, por lo cual, habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor sólo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial
4 ARTICULO 1737.-Concepto de daño. Hay daño cuando se lesiona un derecho o un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la persona, el patrimonio o un derecho de incidencia colectiva
5 ARTICULO 1082.-Reparación del daño. La reparación del daño, cuando procede, queda sujeta a estas disposiciones: a) el daño debe ser reparado en los casos y con los alcances establecidos en este Capítulo, en el Título V de este Libro, y en las disposiciones especiales para cada contrato; b) la reparación incluye el reembolso total o parcial, según corresponda, de los gastos generados por la celebración del contrato y de los tributos que lo hayan gravado;c) de haberse pactado la cláusula penal, se aplica con los alcances establecidos en los artículos 790 y siguientes.
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