Escritura o boleto de compraventa: cuál de los documentos da validez a una operación

Al comprar o vender un inmueble, a menudo surge la inquietud sobre cómo proceder y cuál es el instrumento que otorga validez a la compraventa. El Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba aclara las diferencias entre un boleto de compraventa y una escritura traslativa de dominio.

La escritura pública, con su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, es el único instrumento previsto por la ley para adquirir de manera plena la propiedad un inmueble por compraventa.

Cualquier otro documento que las partes suscriban, aún un boleto de compraventa, producen otras consecuencias jurídicas, pero no transmiten de manera completa la propiedad y dejan a las partes expuestas a diversos riesgos tales como deudas, juicios, embargos, inhibiciones, imposibilidad de concretar la venta, etc.

El boleto de compraventa es un contrato privado con efectos entre partes, pero que solo en muy especiales condiciones puede llegar a oponerse a terceros. El boleto puede establecer todos los elementos esenciales comprador, vendedor, inmueble, precio, plazos, etc. pero siempre deja pendiente la obligación de escriturar, que indefectiblemente es necesaria para adquirir la propiedad plena.

El escribano interviniente en la escrituración solicitará certificados e informes a reparticiones públicas que contribuyen a la certeza y seguridad de la transmisión del inmueble en las condiciones pretendidas por las partes. Tal situación no se presenta en la instrumentación de los boletos de compraventa, donde ningún informe es necesario para su firma, y en muchos casos no se realiza indagación alguna. Además aunque se hubiera buscado cierta información, la misma carece de la eficacia y estabilidad de los informes oficiales solicitados por un escribano.

El certificado registral solicitado por el escribano previo a la instrumentación de la escritura no solo informa sobre la situación del inmueble y su titular, sino que además garantiza que la situación se mantendrá inalterada por el plazo de su vigencia. Ello permite a las partes evitar desagradables sorpresas como el ingreso de un embargo previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad. También permite conocer de manera confiable la existencia de embargos, medidas judiciales, deudas, inhibiciones y otras situaciones relevantes.

Con los certificados e informes que solicita el escribano se obtiene información fundamental para las partes, como la deuda por impuestos, tributos o multas, las características del inmueble registradas en Catastro, la existencia de restricciones o gravámenes que afectan al inmueble, entre otras.

Otra fundamental ventaja de la escritura frente al boleto de compraventa es que será inscripta en el Registro General de la Provincia, y gracias a esta publicidad registral será oponible toda la sociedad.

Los boletos de compraventa carecen de publicidad registral (salvo muy especiales excepciones como la Ley 14.005) por lo que, como regla, solo serán oponibles entre los que lo hubieran firmado. La trascendencia de ello surge de manera evidente en el siguiente ejemplo el supuesto de una persona que firmó un boleto de compraventa, abonó todo el precio y recibió la tenencia del bien; pero luego un acreedor del vendedor embarga el inmueble frente a lo cual el comprador no podrá oponer su derecho personal adquirido por boleto.