Pregunta frecuente ¿En las locaciones de inmuebles quién debe asegurar la conservación de la cosa para que mantenga su aptitud para el uso convenido?

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 26-10-2023

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17449-AR||MJD17449

Voces: ALQUILERES – LOCACIÓN DE INMUEBLES – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – DAÑOS EN EL INMUEBLE – OBLIGACIONES DEL LOCADOR

Doctrina:

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

Trascendente, sin duda, fue la modificación formulada al artículo 1201 del CCyCN por la llamada «ley de alquileres» 27.551 .

En pos de conservar la cosa locada, el locador debe «efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario» para que pueda servir al uso y goce convenido.

La diferencia en el párrafo in principium de la regla, radica en que la reparación ya no debe estar relacionada con la presunta culpa del locador, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Cualquiera puede ser la causa fuente de la obligación a reparar, siempre que sea extraña al locatario, es decir, en las que éste último no podría ser centro de imputación de responsabilidad.

Así, en el caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

Otros de los agregados por la reforma operan en los supuestos en que las reparaciones no fueran urgentes: allí el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Cumplido el interregno, podrá el inquilino proceder de igual manera a la arriba indicada: realizar las reparaciones por si y a cargo del locador.

«En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo», concluye el precepto.Lo comentado implica un cambio rotundo en la modalidad de reclamo y cumplimiento, a sabiendas de las no infrecuentes peripecias por las que transitan, habitualmente, los locatarios para lograr las reparaciones que le permitan el normal uso y goce de la locación a lo que se suma tener que afrontar gastos con incierta probabilidad de que les fueran reconocidos.

Se entiende por ello mantener al locatario en el uso y goce pacífico, en condiciones que permitan satisfacer el destino tenido en miras al contratar, lo que implica de suyo, que la cosa mantenga dichas calidades de modo que no se vea frustrada la causa fin o se alteren substancialmente las condiciones contractuales.

De esta obligación, el locador no se libera por todo el tiempo que transcurra el contrato. Es una obligación que, a diferencia de la entrega que se verifica en un solo acto, se extiende durante toda la vigencia contractual.

En lo relacionado a los extremos del aseguramiento del uso y goce por parte del locador al inquilino, deberá estarse a lo prescripto para la determinación del destino de la cosa arrendada (cfr. artículo 1194 , CCyCN).

Sin embargo, en la parte final del mencionado primer párrafo del artículo supra mencionado, la ley simplifica las razones por las que el locador deberá hacerse cargo de las reparaciones, resumiéndolas en todas aquellas causas no imputables al locatario.

Al trasiego de la reforma, de igual modo sigue siendo prístina que la obligación de conservación lleva implícita la de reparación. O sea, no son diferentes obligaciones, sino que se manifiestan bifrontemente. Así, la conservación es la horma que integra la garantía al locatario. Antes, si por cualquier circunstancia (culpa, deterioro o defecto de la cosa, actos de sus dependientes o propios, caso fortuito o hechos de tercero), la cosa perdiera su calidad de modo tal que se hiciera impropio su uso y goce, o se lo limitara, nacía subsidiariamente la obligación del locador de reparar la cosa para restablecer sus condiciones físicas.Es decir, no mutaba la obligación, sino que surgía otro plano de exigibilidad ante los hechos desencadenantes, que hacían necesaria la reparación para reestablecer el estado anterior de conservación.

De este modo, el locador debe cargar con las reparaciones que exija el deterioro causado en la calidad de la cosa, sin perjuicio de modificar este régimen por el poder configurador de la autonomía de la voluntad, las partes podrían aumentar la garantía por vicios, incluyendo en el concepto otros rubros que consideren necesarios.

Se entiende por deterioro cuando la cosa deja de estar en buen estado conforme al criterio socio económico vigente y lo pactado, sin llegar al grado propio de una destrucción total o parcial de la cosa. Se comprenden en esta causal la humedad en las paredes, las goteras, las pérdidas de fluidos; etc.

El deterioro no debe confundirse con destrucción parcial de la cosa, pues este último caso se caracteriza no por una aminoración en las posibilidades de buen uso y goce de la cosa, sino por una imposibilidad de uso y goce circunscripta a una determinada parte de la cosa (por ejemplo, si se hubiera derrumbado el techo de un cuarto de la casa).

«El deterioro, señala el Código Civil y Comercial de la Nación, puede originarse en la misma calidad de la cosa, o en un defecto.Entendemos, que ha marcado una distinción conceptual que permite comprender como reparaciones a cargo del locador, no sólo a aquellas que causalmente se vinculan con un vicio, rotura o falla de la cosa (el término defecto sería comprensivo del vicio al que antes aludía el Código de Vélez) sino también aquellas que, naturalmente, van produciéndose por el paso del tiempo y, ciertamente, castigan con mayor dureza a una cosa si menor la calidad de sus materiales o técnica de construcción» (Arias Cáu, Esteban J.- Nieto, Matías L.; «Código Civil y Comercial de la Nación Comentado», directores Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso, Sebastián, T.III, 1ª. ed., 2015, Infojus, Bs. As., pg. 958).

El proyecto de modificación aprobado en la Cámara de Diputados de la Nación el 23/08/2023 modifica esto, intentando definir qué se entiende por «reparación urgente», al decir «Se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado». ¿Será su intención poner en permanente debate el tenor de los impedimentos y con ello diluir la responsabilidad del locador de atenderlos en la debida forma en un corto plazo? Veremos.

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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal.Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogados.com.ar