¿Se pueden aplicar sanciones internas a los infractores por «ruidos molestos» u otras molestias y alteraciones a la normal convivencia en los consorcios de PH y en los Conjuntos Inmobiliarios?

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 07-08-2023

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17236-AR||MJD17236

Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – RUIDOS MOLESTOS – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – CONTRAVENCIONAL – AMBIENTAL

Doctrina:

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

Existe una conflictiva situación respecto a si el consorcio de propietarios tiene la atribución o no de aplicar multas o sanciones temporarias sobre el uso de partes comunes no esenciales. Como ejemplo, imponer una multa pecuniaria a un propietario porque utilizó el salón de usos múltiples (SUM) fuera del horario convenido por el reglamento interno del consorcio o impedirle el uso por un plazo determinado.

En ninguno de los artículos del Derecho Real de la Propiedad Horizontal común (Título V Libro IV arts. 2037 al 2072 CCyCN) el Código único le confiere al Reglamento, al consorcio de propietarios y mucho menos al administrador, la facultad de imponer multas o sanciones ante casos de incumplimientos que efectúen alguno o algunos de los propietarios y/o de los ocupantes a las normas del Código o del propio Reglamento de PH.

Podría haberse incluido en el art. 2056 del CCyCN (dado que es el precepto que en especial prevé el contenido del Reglamento) alguna regulación que habilite la posibilidad de sancionar, pero no existe en ninguno de sus incisos la facultad del redactor o redactores de determinar sanciones por incumplimientos.

Por el contrario, dedicó un artículo específico, el 2069 , para establecer que en caso de incumplimiento al Reglamento o a las normas del Código se debe recurrir a la vía procesal más breve que dispone el ordenamiento local, y se exige así la obligación de iniciar una acción judicial.

Todo ello lleva a una parte de la doctrina a interpretar que no podría el Reglamento establecer la capacidad de imponer multas en la propiedad horizontal común o clásica.

Sería, pues, a través del Poder Judicial que debe promoverse la acción.El legitimado activo será el consorcio o el propietario afectado y la acción judicial va a tener como objetivo hacer cesar la infracción.

«El CCyCN enfoca precisamente el tema otorgando una acción para obtener el cese de las conductas violatorias de las prohibiciones establecidas en el Código o el reglamento. La acción se endereza contra quien realiza la conducta vedada tanto sea propietario o mero ocupante. Los legitimados activos son el consorcio -quien actuará por medio del administrador – o cualquier propietario afectado. En cuanto al procedimiento se establece acertadamente que sea el más breve que disponga el ordenamiento procesal local».

A mayor abundamiento es importante destacar que la jurisprudencia ha expresado que el consorcio de propietarios carece de facultades de orden disciplinario o sancionatorio respecto de los supuestos ruidos molestos provenientes de un perro.

«En efecto, identificada la demandada como dueña del can, el Consorcio carece de facultades de orden disciplinario o sancionatorio para asumir el rol que la demandante pretendía» [autos «Tufillaro, Norma Beatriz y otro c/ Rocca, Alicia Alejandra y otros s/Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad», Expte. N° 79.464/2011, CNCiv. Sala J, 21/02/2017, elDial.com – AA9DF9].

En cambio, resulta diferente la situación que establece el Código en caso de que el consorcio sea un Conjunto Inmobiliario, es decir una Propiedad Horizontal especial en los términos del Título VI del libro III (arts. 2073 al 2086 CCyCN).

El art.2086 del CCyCN le permite al redactor del Reglamento la atribución de establecer sanciones «Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento».

De esa norma se colige que sólo pueden aplicarse las sanciones que el reglamento prevé, es decir no podría ni la asamblea ni el administrador aplicar sanciones diferentes a las allí reguladas.

Es dable destacar que para resguardar el derecho de defensa de las personas a quienes se le pretender aplicar la multa, ellas deben estar prefijadas (en el Reglamento del Conjunto Inmobiliario), vale decir estar determinadas específicamente cuáles son las infracciones que podrían generar la aplicación de las sanciones.

De esta manera se puede proteger la seguridad jurídica dentro del consorcio de propiedad horizontal especial.

En ese sentido, si se desconoce cuál conducta puede o no ser pasible de ser sancionada, se generaría una incertidumbre entre los habitantes además de poder ocasionarse ciertas situaciones arbitrarias en algunos casos.

Las sanciones que el reglamento impone no podrían ser vejatorias al derecho patrimonial de los distintos titulares, y no podrían conllevar la disminución de su derecho de propiedad.

Se ha dicho que «El consorcio de propietarios no es un ‘estado’ dentro del ‘estado’ y no tiene jurídicamente privilegio de ‘jurisdicción’. Toda sanción que se pretenda aplicar, que implique disminución de los derechos de propiedad proporcional sobre áreas comunes deberá tener un buen justificativo y probanza y quedaría totalmente descartada la propuesta de exclusión y venta forzosa de la unidad privativa y la negación de acceso al complejo, atento que la ley CCC no lo ha sustentado» (conf. Colman Lerner, Horacio, Conjuntos inmobiliarios, Di Lalla ediciones, Bs.As., 2015, pág.106 y 107).

Toda sanción que se pretenda aplicar, que implique una disminución de los derechos de propiedad (uso y goce) proporcional sobre áreas comunes, deberá tener un buen justificativo y probanza y quedaría totalmente descartada la propuesta de exclusión y venta forzosa de la Unidad Privativa y la negación de acceso al complejo, atento que la norma no lo ha sustentado.

El ejercicio del régimen disciplinario, que está regulado como una de las características de los conjuntos inmobiliarios en el art. 2074 del CCyCN debe ser en cumplimiento con la jerarquía constitucional de las normas.

«Es claro que las previsiones reglamentarias y el ejercicio del poder disciplinario han de encuadrarse en un marco de razonabilidad, asegurando plenamente a los presuntos infractores el derecho de defensa y quedando abierta la vía interna y hasta la judicial- aun cuando esta última no estuviera específicamente prevista en los estatutos o en los reglamentos- para remediar abusos, arbitrariedades y excesos».

Aun reconociéndole facultades al Consorcio de Propietarios de la propiedad horizontal clásica, común o genérica (los edificios que habitualmente vemos), nada indica cuáles son los alcances del poder sancionador del consorcio, pero denota que esta potestad se activa frente a inconductas «graves» o «reiteradas», lo que tácitamente alerta sobre la eventual rigurosidad de las penas que confluyan en la solución drástica antes señalada.

Por ello, en todos los casos se impone respetar la garantía del debido proceso y el derecho de defensa del consorcista implicado en las infracciones que den origen a las actuaciones sumariales, asegurándose siempre su posterior revisión en sede judicial, dado que ello hace a las mentadas prerrogativas admitidas por el art. 18 de la Constitución Nacional.

En esa línea de pensamiento se ha afirmado que «(e)n materia de poder disciplinario, una vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre está expedita la vía judicial» (C. Nac.Civ., Sala A, 04/09/2001, «Yacht Club Argentino v.Inspección General de Justicia», LL 2002-C-116; mismo tribunal, Sala E, 21/09/2004, «Wade v. Unión de Rugby de Buenos Aires Asociación Civil», LL 2005-A-143).

También que «(e)l ejercicio del poder disciplinario por parte de las asociaciones a cargo de un club de campo, para ser legítimo, tiene que ser regular y correcto, al punto de que corresponde una eventual revisión judicial de lo actuado por organismos corporativos, bien se trate de los aspectos meramente formales que condujeron a la decisión o bien sobre el fondo mismo de la decisión, cuando ésta resulta inmotivada, arbitraria e irrazonablemente dispuesta» (C. Nac. Civ., Sala A, 01/04/2005, «Langone v. Club de Campo La Martona», LL 2005-D-153).

Esto determina que el proceso disciplinario deba ajustarse de manera estricta a las reglas fijadas en el reglamento, de modo tal que quien aplique la sanción sea el órgano materialmente competente y no un grupo de personas que forme parte del consorcio, pero que no ostente representación o personería algunas a estos fines.

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(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.