¿Cómo se aplica la «normal tolerancia» en los consorcios de propietarios?

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 05-07-2023

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17231-AR||MJD17231

Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – RUIDOS MOLESTOS – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – CONTRAVENCIONAL – AMBIENTAL

Doctrina:

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

En los inmuebles subdivididos en propiedad horizontal, la cercanía de las unidades funcionales y la circunstancia de que todas formen parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas las limitaciones.

En ocasiones, los reglamentos de copropiedad y administración (hoy de propiedad horizontal) contienen directivas al respecto, estableciendo límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y permitidas. A pesar de no estar prescripto en ellos, los comuneros deben atenerse a las normas de convivencia, por lo que se entiende que deber ser respetados los horarios de descanso y la emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda no tiene que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.

Esto se basa, además, en el principio o aserto jurídico del «neminem laedere» o la abstención debida de perjudicar al otro.

A veces, se plantean divergencias cuando las limitaciones se encuentran abarcadas por los denominados «reglamentos internos», puesto que no son obligatorios para aquellos que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia, aunque aquí se aplican los lineamientos generales ut supra enunciados.

«Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal, someten el derecho de cada uno de los propietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado».

«La circunstancia de que se reconozcan dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los propietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva» (Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, en LL 125-776).

También, es de hacer notar que, siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir en casas departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos (Cám. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca) y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables (CNCiv, Sala G, 15/10/1997, en LL 1998-B-266) quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una actividad, un género de vida o lo que fuera perturba la tranquilidad de los demás consorcistas (CNCiv, Sala B, 03/03/1966, en ED 16-339).

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(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.