Rescindir el contrato de alquiler: en qué casos se puede y qué pasa si no avisás con tiempo

Inquilinos y dueños pueden terminar el acuerdo antes de tiempo. Cuáles son los requisitos y cuándo corresponde pagar una indemnización.

La reciente polémica en torno a la Ley de Alquileres y su revisión impulsó a muchos argentinos a interiorizarse más sobre el tema para conocer el posible impacto en su situación personal. Sin embargo, en lo relativo a la culminación anticipada de los contratos, los cambios no son importantes, pero puede que aún sean muchos los que desconocen qué dice la normativa vigente.

Ya sea porque se agrandó la familia y es necesario mudarse a un departamento más grande, o porque surgió una oportunidad de irse a vivir a exterior, o porque el lugar no está en buenas condiciones, puede volverse necesario dejar la vivienda antes de tiempo, con todo lo que eso implica.

En este sentido, rescindir el contrato de alquiler es posible tanto para inquilinos como para propietarios. Cualquiera sea el motivo, es necesario seguir una serie de pasos para evitar inconvenientes de ambas partes. 

¿Cómo rescindir un contrato si sos inquilino?

Las principales obligaciones que tiene un inquilino son pagar el alquiler a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones. Pero también tiene derechos, entre los que figura poder rescindir por anticipado el contrato firmado con el dueño de la propiedad.

En esta línea, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, recordó a Clarín cuáles son los requisitos. "Como primer paso, debe darse un preaviso al propietario por carta documento, o si hay un e-mail en el contrato a través del correo electrónico", sostuvo. 

. Si la decisión se toma cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debe notificar al propietario con un mes de anticipación, por lo menos.

• . Si la decisión se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
• . Si la decisión se toma luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización un mes de alquiler.
• Sin embargo, tratándose de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar la indemnización.

Rescindir con causa o sin causa

Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato: con causa y sin causa. 

. Rescindir sin causa: ocurre cuando el inquilino decide irse sin que exista una causa imputable al propietario. Esta es la opción que se puede ejercer pasados los 6 meses de contrato. El Código Civil establece una multa de un mes y medio de alquiler si se hace durante el primer año; y de un mes, transcurrido ese plazo. Sin embargo, si avisa con 3 meses de antelación no tendrá que pagar multa.

Por otro lado, Muñóz destacó que "tres meses antes de finalizado el contrato los propietarios o las inmobiliarias deben avisar cuánto van a cobrar de alquiler y cuáles van a ser las condiciones en el próximo contrato".

"Si eso no sucediera, los inquilinos podrán dejar la vivienda durante los últimos 90 días de contrato sin pagar ningún tipo de multas, avisando por lo menos 72 horas antes de dejar el inmueble", indicó.

A continuación, un modelo de notificación: hay que ir a un local del Correo Argentino con el documento de identidad y pedir los formularios de carta documento; o enviarlo por correo, en este último caso transcribiendo la siguiente nota:

Sr. XXXXXX (nombre completo del propietario como figura en el contrato), domicilio legal (dirección que figura en el contrato) JUAN PEREZ, DNI Nº ……, actualmente arrendatario (inquilino) del inmueble de su propiedad, con domicilio en xxxx, localidad xxx, Provincia de xxxx, les notifica: Rescisión del contrato de locación: (dejar lo que corresponda)

Opción 1. Conforme a las cláusulas contractuales y a la disposición del 1221 del Código Civil y Comercial, habiendo transcurrido los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, le notifico que voy a resolver en forma anticipada el contrato de locación, restituyendo el inmueble, en iguales condiciones que la recibí, antes de finalizado el plazo fijado en el contrato.

Opción 2. Conforme a las cláusulas contractuales y a la disposición del 1221 2do párrafo del Código Civil y Comercial, habiendo transcurrido los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, le notifico con una anticipación de 3 meses, que voy a resolver en forma anticipada el contrato de locación, restituyendo el inmueble, en iguales condiciones que la recibí, antes de finalizado el plazo fijado en el contrato; por lo que no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

Depósito en garantía: Asimismo y conforme lo indica el art. 1196, solicito que me sea devuelto el depósito en garantía actualizado.

Saludo a Ud. atentamente, Firma: xxxxxxxxxxx

. Rescindir con causa: cuando la rescisión se produce por un daño en la vivienda que el propietario no solucionó en tiempo y forma. Por ejemplo: el inmueble presenta un problema de humedad, el inquilino notifica al propietario y éste no lo resuelve debidamente. Esa situación le da al inquilino la posibilidad de rescindir anticipadamente su contrato:​

1. Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio.
2. Sin avisar con anticipación.
3. Sin pagar multa.
4. Reclamando la restitución de su depósito en garantía.

¿Cómo rescindir un contrato si sos propietario?

Desde Inquilinos agrupados indicaron que el propietario sólo puede finalizar el contrato de alquiler si:

• . El inquilino cambia el destino del contrato. Por ejemplo, si alquiló para vivienda y lo transforma en un negocio, un kiosko, etc.
• . El inquilino no paga por 2 meses consecutivos el alquiler. En ese caso, el dueño puede intimarlo a devolver la vivienda y eventualmente iniciar un juicio de desalojo.
• El propietario no puede finalizar contrato por otro motivo (venta, necesidad personal, etc.). Por otro lado, si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente se debe respetar. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el inquilino debe abonarle normalmente el alquiler al nuevo propietario.

Existen situaciones en las cuales el dueño le hace un ofrecimiento económico al inquilino para que se retire. Si bien éste no tiene ninguna obligación de aceptarla, puede hacerlo si le conviene.