COMPRE LA POSESIÓN DE UNA PROPIEDAD. ¿QUE DEBO HACER?

 Posesión: mejor que adquirir la posesión es adquirir un derecho pleno.¿Compra de la posesión o cesión de la posesión?

La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. El juicio de usucapión, es un juicio en el cual se debe probar la posesión, exige como requisito indispensable que  la posesión sea pacífica, continua e ininterrumpida por el termino de 20 años (¿cómo se prueba? mediante el pago de servicios, pago de impuestos, alambrado del terreno, facturas que hacen a los gastos de mejoras del inmueble o terreno). Este juicio se realiza contra el dueño original del inmueble, lo que la mayoría de las personas desconoce es el tiempo que lleva y los costos que hacen a la misma.

La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe tener en cuenta este factor, a la hora de comprar la posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien, para evitar juicio por enriquecimiento ilicito.

La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

Si va a comprar una posesión debe tomar las medidas necesaria que hacen a las averiguaciones de ese inmueble, pudiendo conocer la vida del inmueble, esto hace a los anteriores antecesores de ese inmueble (estudio de antecedentes). 

Nuestro Código Civil realizo modificaciones con respecto a esta materia cuando menciona,  “la sentencia que otorga la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva, menciona que el juez debe ordenar de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”. Realizando una interpretación del Articulo podemos decir que el juez  va a dictar una medida cautelar que es anotación de litis, esto significa que quien realiza un acto en ese inmueble va a conocer que se está llevando a cabo un juicio de prescripción adquisitiva. 

Lo que no ocurría antes con el Código de Vélez porque no existía norma que aludiera, ¿Desde cuando surgía efectos la sentencia del juez?, porque desde que se dictaba la sentencia y hasta el  momento de la inscripción existía un plazo prolongado. 

Si bien adquiero el derecho desde el pronunciamiento del juez en la sentencia, hasta que se inscriba en el registro de la propiedad existe este plazo, en donde pueden provenir  otras medidas cautelares como un embargo, tengamos en cuenta que nuestro registro es declarativo, significa que va a ser oponible a terceros desde que se inscribe el inmueble.    

Al hacer una inversión sobre un terreno o casa, es muy importante tener todos los datos posibles, para no ser víctima de engaños o estafas. Muchas veces nos venden una posesión. ¿Pero que es una posesión?

Una posesión es un hecho, un estado que consiste en que una persona tenga una relación de poder con una cosa, y esa situación de hecho por ende hay que probarlo. Quien le vende una posesión debe poder probar entonces que lo que está vendiendo es una posesión con los años que manifiesta tener.

Entonces al comprar una posesión tendrás que hacer todas las preguntas correspondientes: qué documentación tiene que apoya esa posesión, si pagó impuestos, si tiene facturas de gastos, si tiene fotos, etc.

https://youtu.be/nX1kEy2icjk