Impuesto a las Ganancias en inmuebles

El tratamiento impositivo que reciben las operaciones de transferencia o venta de inmuebles y sus derechos cambió a raíz de la Reforma tributaria , y no sólo para la compraventa por personas humanas, sino también para otras operaciones que no estaban gravadas, así como para las empresas.

Las operaciones que quedaron gravadas en el Impuesto a las ganancias , cuando antes estaban exentas, son la cesión de derechos por parte de personas humanas que siguen a continuación:

- Transferencia de derechos hereditarios (por ejemplo, entre hermanos). (Estaba exenta a raíz de que no es habitual).

- Que involucren fideicomisos de construcción.

- Por adquisición de derechos sobre lotes en un country o barrio cerrado.

Estas operaciones ahora quedan gravadas a la tasa del 15% siempre que se suscriba su incorporación al patrimonio luego del 1º de enero de 2018

Empresa unipersonal

Otro caso específico es el de los depósitos industriales, fabricas o predios destinados a una actividad empresaria, que tienen el mismo tratamiento que las tierras rurales en producción por el propietario. Es decir que si el inmueble integra una empresa unipersonal, su resultado por venta siempre estará alcanzado por el impuesto a las Ganancias, cualquiera sea la fecha de compra o incorporación al patrimonio.

La diferencia radica en que la reforma permite la actualización de su costo si la compra fuera posterior a su vigencia, es decir cuando se incorporen en los cierres que se inicien luego del 1º de enero 2018.

También podrá aplicarse el ajuste por inflación  si dichos bienes fueron revaluados impositivamente, abonando la tasa del 8% exigida. Sin embargo, habrá una restricción al computo pleno del costo revaluado en los primeros 2 ejercicios fiscales.

La tasa del impuesto a las Ganancias será hasta 35% (año 2020) para las empresas unipersonales.

Una alternativa para bajar costos es aplicar el régimen de venta y reemplazo, para así diferir el impuesto en tanto se cumplan todas las exigencias de la ley. O sea, que las operaciones tengan lugar dentro del año de la reinversión del monto obtenido en la venta, recordó el especialista.

Sociedades comerciales

Si el titular de estos bienes fuera una sociedad, la tasa será 30% para ejercicios que inicien con posterioridad al 1º de enero de 2018. Pero los dividendos también estarán gravados a 7% o 13% según el periodo en el cual se disponga de esa utilidad.

El costo no puede actualizarse si se incorporaron estos bienes a su patrimonio antes del 1º de enero de 2018, lo cual genera una distorsión inaceptable y un pago de impuesto donde no existe ganancia real

Las alternativas para bajar costos son las que siguen:

- Atento a esa distorsión, se podrá realizar un planteo judicial de acción declarativa de certeza. Situación donde resulta posible triunfar ante la prueba de la afectación de la propiedad por confiscatoriedad.

- Transferir las acciones abonando una tasa del 15% sobre su utilidad. Seguramente su costo será tendiendo a 0 si se constituyó hace muchos años.

- Tanto en el caso de una empresa unipersonal como en el de una sociedad regular y estar ante una distribución de bienes entre condóminos, podría plantearse una reorganización societaria - escisión cumpliendo todos los requisitos de actividad y tenencia futura.

- La donación de acciones donde en el patrimonio integra un inmueble urbano o rural y los mismos están ubicados en la provincia de Buenos Aires : la cesión es factible y su valuación será el costo de las mismas. Cuando la entidad está radicada en jurisdicción ajena, por ejemplo en territorio porteño, la provincia intentará aplicar el impuesto a la herencia y transmisión gratuita de bienes, y sólo queda abierta la vía judicial.