Crisis en los consorcios inmobiliarios

Los consorcios no están ajenos a la crisis que vive el país, tanto es así que en algunos la morosidad llega a rozar el 40%, un número que es más frecuente en aquellos que son de oficinas. Esto, en un contexto en el que también creció la morosidad de los inquilinos.

Aunque ya venía desde antes el problema de la morosidad, empujado sobre todo por la crisis económica que se arrastra desde 2019, la llegada del Covid-19 desató una crisis mucho más grande. "Hay consorcios con una base de deudas del 25% y otros que llegan al 40%. La media histórica de deudas siempre fue del 10%, y en marzo ya estaba en el 20%.

"Los consorcios no son una isla, tienen los mismo problemas que el país. Si bien casi toda la gente es responsable y paga las expensas, hay un 30% que no puede pagar, porque no tienen trabajo y otros porque no dominan los medios de pago digital", cuenta Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios.

Un movimiento que empieza a ser notorio es el de los inquilinos que buscan mudarse a unidades más chicas para bajar sus costos fijos. "Después cuesta que esos departamentos que quedaron vacíos se ocupen rápido en esta cuarentena, y eso también ocasiona mora en las expensas, porque ahora tiene que pagarlas el propietario, que justo dejó de percibir el monto mensual por el alquiler", relata Bergenfeld.

¿Cuál es el valor de las expensas en la Capital Federal? Según Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades, "esto depende mucho del tipo de edificio y los servicios que posea. Para un edificio con servicios centrales, sin ningún amenitie ni seguridad, el valor promedio de las expensas gira en torno de los $130 a $160 el metro cuadrado".


Hay consorcios con una base de deudas del 25% y otros que llegan al 40%, según expertos
Otro detalle que cuentan desde Cucicba es que se ve un cambio en el ritmo de los pagos. "Mientras antes se respetaba que fuera dentro de los primeros 10 días del mes, ahora se empiezan a saldar a partir del 15", agrega Martin Yrigoyen.

Como en toda tormenta, siempre hay una luz de esperanza. En este caso es ConsorcioAbierto la firma encargada de traerla. "En cuanto a la morosidad estamos viendo que es menor de lo que se proyectaba al inicio de la cuarentena. La gente está haciendo un esfuerzo y las administraciones por su parte están trabajando muy bien en la gestión financiera para conseguir sustentabilidad", dice Albano Laiuppa, director de esta compañía que brinda herramientas online para la gestión de estas sociedades.

Lo cierto es que hoy el rango de interés por mora en las expensas está fijado entre el 2% y el 5% por mes (en general es de un 3% dictado por el juzgado).

Sin embargo, esto luego es revisado por cada consorcio. Incluso, antes se esperaban tres años de falta de pago antes de judicializar la deuda, pero ahora se sabe de instancias de diálogo previo.

"Los intereses que ya estaban antes de la pandemia quedaron atrasados. Pensando que la inflación del año ronda el 20%, en muchas asambleas ya se establecieron interés que van del 5 al 8%", aclara el abogado.

Desde su experiencia, Mel observa que "varía la tasa que se cobra, pero suele ser similar al promedio de la tasa pasiva del sistema bancario, como si se la dejara en un plazo fijo. Hoy, puede rondar entre el 30 y el 36% anual, pero se han registrado consorcio con tasas anuales muy superiores".

"Existe una buena predisposición para tratar de llegar a acuerdos, porque se entiende que estamos viviendo una situación excepcional. Además, Tribunales está cerrado, por lo tanto no hay ejecuciones. Se ve mucha gente que nunca había sido morosa y ahora lo es, y obviamente eso se tiene en cuenta", advierte el asesor letrado de Cucicba.

En este sentido, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, asegura que es posible que en algunos casos se esté considerando "la quita de intereses para regularizar una hipotética demora en el pago de las expensas. Lo que se recomienda es considerar una quita de intereses con el objetivo de que, más temprano que tarde, se las abonen. El objetivo sería, en definitiva, dejar de endeudar al consorcio estableciendo un plan de pagos lograble y cumplible en el tiempo".