Compra y venta de propiedades: qué documentación debe presentar cada parte antes de firmar

La compra de una casa puede ser un proceso engorroso y agotador, en particular cuando no se tiene experiencia. Es por esta razón que a la hora de elegir una vivienda es necesario, además de hacer foco en la cantidad de ambientes, la ubicación, la antigüedad y su valor, es fundamental estar al tanto de los aspectos legales y trámites necesarios para poder concretar la operación.

Uno de los detalles que hay que tener en cuenta sobre un inmueble es su "estado de cargas", esto significa si el inmueble que se va a comprar tiene deudas o no. Hay propiedades que pueden tener algún embargo, una inhibición o que, simplemente son varios dueños y alguno de ellos tiene algún problema que lo imposibilita a vender su parte.

Conocé cuáles son los documentos que se necesitan para poder concretar la venta de una casa o departamento en Capital Federal y Buenos Aires. Además, qué pasa con las deudas y si es un bien heredado.

¿Qué documentos se necesitan para vender una propiedad?

El momento de la escritura es la culminación de un proceso largo que garantiza la propiedad del inmueble. Para que el escribano pueda realizar el estudio de títulos y verificar los aspectos jurídicos, registrales e impositivos del inmueble es necesario que el vendedor cuente con documentación específica.

Cualquiera sea el tipo de inmueble (casa, departamento o lote baldío) y sin importar la jurisdicción en la que se encuentre ubicado, según la información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se necesita sí o sí la escritura de la propiedad.

Se trata de un certificado que firma y corrobora un escribano para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia. Cuando se tenga la copia de la escritura hay que revisar que los metros construidos estén declarados. Además, los metros de terreno físico deben coincidir. Si no es así, se sugiere consultar al escribano cuál es el procedimiento a seguir para hacer los ajustes necesarios.

Con la escritura en mano como primer requisitos, estos son los siguientes documentos que necesitará el vendedor:

• DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges.
• Informe de dominio: es una fotocopia de la ficha del inmueble que especifica su ubicación y dimensiones, quién es su dueño y si tiene algún gravamen, como una hipoteca o embargo. Se solicita online en la web del Registro de la Propiedad del Inmueble.
• Informe de inhibición: de este documento se refleja la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. Recomiendan solicitar un informe por el dueño y otro por el inmueble. Ambos son emitidos por el Registro de la Propiedad del Inmueble y pueden demorar entre 2 y 5 días hábiles para propiedades en CABA y 15 días aproximadamente para Provincia.
• Constancia de pago de impuestos y servicios: antes de la escritura, el escribano solicitará los estados de deuda del inmueble para saber si todo está pago y en orden. En caso de que exista una deuda, el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma.
• Si el precio de la venta supera la suma de $22.810.177, se necesita el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) que se obtiene en la página web de la AFIP.
• Si alguno de los firmantes no concurrirá a la firma de la escritura por sí, se necesita el poder original y con facultades suficientes para el acto.

Si es un departamento o, aunque no lo sea, está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una unidad funcional o los llamados PH), también se necesita:

• Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
• En algunos casos, plano de afectación a propiedad horizontal.
• Datos de contacto de la administración del edificio.
• Si el inmueble que se va a vender está en la Provincia de Buenos Aires: Podrá corresponder que se presente un estado parcelario o cédula catastral que debe ser confeccionado por un agrimensor matriculado.
• Si alguno de los titulares del inmueble y/o sus cónyuges fallecieron, o si el inmueble se recibió por herencia: el expediente sucesorio debe estar en un estado tal que permita que el inmueble sea vendido por el sistema de tracto abreviado (es decir, que se encuentren cumplidos los pasos procesales que permitan la escrituración).

En tanto, hay que tener en cuenta dos aspectos más:

Los gravámenes, restricciones o interdicciones que pesen sobre el inmueble (por ejemplo: embargos, hipotecas, bien de familia) o sobre sus titulares (por ejemplo: una inhibición) deberán ser cancelados o levantados antes de la escritura.

Finalmente, se le deberá abonar al escribano al momento de la firma de la escritura, los gastos, impuestos, diligencias y honorarios que corresponden por ser parte vendedora.

¿Qué documentos se necesitan para comprar una propiedad?

• Original y copia de su DNI y CUIL o CUIT.
• Debe completar la planilla de datos personales. Las partes deberán informar si son personas expuestas políticamente y/o sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera.
• Debe justificar el origen de los fondos con los que adquiere el inmueble; según el valor, deberá aportar más o menos documentación.

Debe informar al escribano sus necesidades particulares (por . ejemplo: afectar al régimen de protección de la vivienda familiar o requerir que el inmueble sea un bien propio).