Pregunta frecuente: ¿Qué es la resolución anticipada de los contratos de locación?

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 27-11-2023

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-17474-AR||MJD17474

Voces: ALQUILERES – LOCACIÓN DE INMUEBLES – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – DAÑOS EN EL INMUEBLE – OBLIGACIONES DEL LOCADOR – OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

Doctrina:

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

Una de las modificaciones que trajo aparejada la ley 27.551 , es la contenida en la norma que se refiere a la resolución anticipada de los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda (artículo 1221 , CCyCN). Se prevé, en distingo al anterior texto del código, que el «contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación». O sea, el precepto sancionado en el año 2020 agrega una condición para el inquilino que es la de notificar fehacientemente (en nuestra opinión ello incluye medios telemáticos y virtuales de correcta trazabilidad que permita probar que el locador se encuentra anoticiado) con al menos un mes de anticipación, cuando con el Código puesto en acto en agosto de 2015, había suprimido ese preaviso.

Sin embargo, aun cuando se mantienen las indemnizaciones conforme se haga uso de la opción resolutoria por el inquilino durante o después del primer año de la locación, si la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

Por ende, los presupuestos de para el ejercicio de la facultad resolutoria, serían: (i) Que la cosa arrendada sea un inmueble con destino de vivienda; (ii) Que hayan transcurrido seis meses de la convención; (iii) Que el locatario notifique fehacientemente al locador su decisión de resolver el contrato; y sus efectos estos: (a) Extinción del contrato; (b) Obligación de indemnizar al locador, con la excepción en el casus que la comunicación sea con una anticipación de no menos de tres meses.En el párrafo final del artículo en glosa, por un lado, se determina que la solución descripta anteriormente no será aplicable a los contratos previstos en el artículo 1199 (excepciones al plazo mínimo legal) al tiempo que se imprime la indemnización equivalente a los dos meses de alquiler.

Por el artículo 5° del proyecto de reforma a la ley 27.551 aprobado en la Cámara de Diputados de la Nación (media sanción del 23/08/2023) se aclara que en la multa indemnizatoria por la resolución anticipada se considerará para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. De igual modo se operará en los contratos derivados del artículo 1199, CCyCN.

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(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com, Microjuris, La Ley, El Derecho, Erreius, Ut-Supra, Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Presidente de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (Adeproh) (2022-2026). Conductor de los programas radiales Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal (FM Radio Amadeus 91.1) y Consorcios bajo la lupa (Zonica+). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial. jrpizarro@rprsabogado