Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 13-06-2023
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-17216-AR||MJD17216
Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – RUIDOS MOLESTOS
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código Civil son las que estima el común de la población o lo que las tablas indican como tolerable para la población en general.
La pauta de la «prioridad de uso» de la que habla la ley juega con autonomía, esto es, si aquello que produce los ruidos -o por ejemplo, malos olores- es anterior o posterior a la ocupación del inmueble por los denunciantes. Deben analizarse, además, si se dan los caracteres de continuidad e intensidad que exceden las incomodidades ordinarias y si hay un interés social comprometido.
Un acto perfectamente lícito puede generar responsabilidad en virtud de que media un uso excepcional extensivo del dominio, que da derecho a los particulares para hacer cesar ese uso o exigir la reparación del daño producido en sus bienes. No importa un obstáculo a lo impuesto la existencia de autorización municipal.
El principio del llamado «uso normal» lleva a la tolerabilidad normal siempre que la medida del uso del propio derecho por parte de un propietario no exceda la normal tolerancia.
Dentro de las inmisiones aludidas por el art. 1973 del CCyCN, son actos ilícitos los que contrarían al mismo tiempo el uso regular o normal de la propiedad y la normal tolerancia; en cambio, son actos lícitos pero excesivos los que aun ajustados al uso regular tengan derivaciones que superen la normal tolerancia.En cuanto a la gravitación de la autorización administrativa, esta concede la autorización siempre que se den las condiciones generales contenidas en leyes y reglamentos, pero no podría atender por anticipado a las consecuencias y molestias que las actividades permitidas puedan eventualmente ocasionar a los vecinos.
Si el uso es irregular, es indiscutible que la única solución es la cesación de la actividad, por exceder la normal tolerancia, pero en caso de que estén claramente comprometidas las exigencias de la producción, el juez debe optar por la indemnización y prescindir de imponer el cese.
Si se supera la normal tolerancia, pero la actividad cuestionada tuvo prioridad en el uso, en principio no cabría indemnización para quien soporta la inmisión. Si se dan los caracteres de continuidad e intensidad que exceden las incomodidades ordinarias, puede haber un interés social comprometido.
Los actos ilícitos que generan responsabilidad ocurren cuando media un uso excepcional extensivo del dominio, lo que da derecho a los particulares para hacer cesar ese uso o exigir la reparación del daño producido en sus bienes.
Para resolver las cuestiones vinculadas a los ruidos molestos, es preciso tener en cuenta la calidad de los lugares, y aún los diversos barrios de la ciudad, pues es obvio que, en un barrio industrial, los vecinos deberán sujetarse a restricciones mayores que las que resultan razonables en un barrio residencial.
La responsabilidad de esta norma civil es de naturaleza objetiva, ajena por tanto a todo elemento intencional o culposo. Adviértase que la contravención que prevé el art. 82 del Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires debe ser dolosa o al menos existir dolo eventual, aunque el tipo admite culpa.
La jurisprudencia en materia civil ha sido coincidente en cuanto a que la determinación de si los ruidos son molestos y ocasionan un daño a los vecinos debe hacerse de modo objetivo, por los aparatos que miden los ruidos y los criterios que admiten o no la intensidad de los sonidos, careciendo de trascendencia la prueba testimonial que solo aporta elementos subjetivos (CNCiv, Sala D, 17/03/1989).
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(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario. Correo Electrónico de contacto: jrpizarro@rprsabogados.com.ar
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