Partes: Bofelli Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos s/
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación:
Fecha: 19 de mayo de 2022
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-137199-AR|MJJ137199|MJJ137199
Se rechaza la nulidad de la asamblea, porque el propietario impugnante, convalidó la designación del nuevo administrador que cuestionó, mediante el pago de las expensas.
Sumario:
1.-Ante el supuesto que se designe un administrador con una mayoría menor a la fijada en el reglamento o la ley sustancial o se remueva al administrador sin la mayoría establecida en éstos, si luego los propietarios ausentes a la asamblea confirman lo decidido, es decir, por ejemplo, si pagan voluntariamente las expensas a nuevo administrador, con este obrar confirman en el cargo al nuevo administrador y/o convalidan al saliente.
2.-Más allá de las irregularidades producidas en la deliberación y resolución de las decisiones tomadas en la asamblea en crisis, el consorcio dirigió sus acciones tendiente a convalidar lo ahí decidido y resuelto.
3.-Si los propietarios ausentes no han impugnado la asamblea en crisis y han convalidado con posterioridad lo resuelto, ya sea en forma expresa o tácita, sumado a que no se ha acreditado un perjuicio concreto, aplicar la nulidad como remedio extremo luce improcedente si no existen razones de fondo que la sostengan.
4.-En el marco de las asambleas de copropietarios, sólo cabe aplicar la nulidad relativa, la cual bien puede ser subsanada, pues ha de estarse en favor de toda actividad que permita el normal funcionamiento del ente consorcial y no centrarse en la paralización de las decisiones asamblearias porque no se lograron las mayorías, más aún si la decisión gira en torno a decisiones que hacen al interés del consorcio.
5.-El recurrente ha convalidado la remoción de la Administradora saliente, por cuanto ha abonado expensas a la nueva administración, siendo que tenía expedita la vía judicial de consignación atento que ha iniciado la impugnación de la asamblea.
6.-Ante una acción de nulidad de asamblea de consorcio de propietarios y siguiendo las pautas del Código Civil y Comercial, donde existe la necesidad de limitar al mínimo, lógicamente posible, la categoría de las nulidades absolutas frente a la anulabilidad, sólo resta aplicar el régimen previsto para las nulidades relativas.
7.-Todo lo relacionado al ente consorcial, y más precisamente a la Asamblea de propietarios en sus distintas etapas de conformación, es decir, en las instancias de convocatoria, deliberación como resolución se encuentran alcanzadas con la nulidad relativa y por lo tanto los vicios que pudieran existir en alguna de estas instancias serán susceptibles de convalidación si concurren las voluntades que consientan las decisiones tomadas en la mentada Asamblea.
8.-Yerra el recurrente cuando sostiene que no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad, debiendo aplicarse la nulidad objetiva, ya que dicha apreciación conspira con el concepto aplicable a las nulidades relativas, dejando de lado, entre otras, la posibilidad de aplicar el procedimiento de integración de las mayorías previstos en la ley.
9.-La eventual falta de integración de las mayorías exigibles durante la celebración de la asamblea se suple por el sistema de adhesión tácita por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor número de votos.
10.-Si en la Asamblea se tomaron decisiones sin cumplir el régimen de mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN, tal déficit se puede suplirse con el procedimiento de integración de las mismas.
11.-Estando legitimado para accionar por nulidad contra la designación de un nuevo administrador le abona las expensas, ‘sin reserva alguna’ al administrador nombrado en dicha asamblea impugnable (Del voto del Dr. Flores).
12.-La conducta exhibida de abonar los gastos comunes a quien -al menos por ahora- se encuentra ejerciendo la función de administración del Consorcio, en modo alguno puede considerarse aquiescencia contra su designación, que es impugnada por el accionante (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
13.-El pago ‘voluntario’ de las expensas solo puede interpretarse como cumplimiento de una obligación legal, no encontrándose facultado el actor para observar una conducta distinta, reteniendo los importes o acudiendo a una consignación judicial (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
14.-Asiste razón al accionante en relación a que la ley no requiere un perjuicio particular a su persona como consorcista, y es claro que lo que se tiende a lograr con la impugnación en análisis es que el Consorcio demandado adecue su actuación al marco legal correspondiente, lo que es atendible y razón suficiente para tener por cumplido el presupuesto de trascendencia que se estaría requiriendo al actor (del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
15.-Resulta claro el interés comprometido en la declaración de nulidad peticionada, que radica en el regular funcionamiento del Consorcio, lo que indudablemente tiene impacto también en los intereses individuales de los consorcistas (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
16.-Un consorcio que se aparta del marco legal imperativo en su actuación genera, por solo ello, un claro perjuicio cuando en esa situación se adoptan decisiones no compartidas por el interesado, quien se manifiesta contrario a la remoción de la administradora -y designación de nueva administradora, que impugna en otro proceso-, entre otros cuestionamientos (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
17.- El modo en que fuera redactada la comunicación, no solo luce insuficiente, sino que además induce al yerro de pensar que ninguna consecuencia tiene ‘no desear’ visitar a un copropietario miembro del Consejo de Propietarios, o no concurrir porque no puede hacerse en el escaso horario establecido, o por la razón que fuere, al que se informa como domicilio del Consejo de Propietarios (Del voto en disidencia de la Dra. Molina de Caminal).
