IVA Y OBRAS SOBRE INMUEBLE PROPIO

Obras sobre inmueble propio

La ley del impuesto establece, en su artículo 5°:

“El hecho imponible se perfecciona: (…)

e) En el caso de obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio, en el

momento de la transferencia a título oneroso del inmueble, entendiéndose que ésta tiene lugar al Extenderse la escritura traslativa de dominio o al entregarse la posesión, si este acto fuera anterior. Cuando se trate de ventas judiciales por subasta pública, la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate.

Lo dispuesto precedentemente no será de aplicación cuando la transferencia se origine en una expropiación, supuesto en el cual no se configurará el hecho imponible a que se refiere el inciso b) del artículo 3(…)”

Chalupowicz explica lo siguiente:

La generación del débito fiscal se producirá con la transferencia a título oneroso del inmueble, entendiéndose que ésta tiene lugar al extenderse la escritura traslativa de dominio, o al entregarse la posesión, lo que fuera anterior, y sobre la proporción de la obra objeto del gravamen.

La transferencia de dominio debe referirse al acto jurídico que cumpla las modalidades del código civil, normalmente mediante escritura pública con la intervención notarial de ley. Los boletos de compraventa son promesas de venta, cuyo fin se concreta precisamente otorgando la escritura pública, transfiriendo el dominio y dando la posesión. Como promesa de venta, el adquirente tiene derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado en el boleto o instrumento equivalente. La resolución de boletos de compraventa dará lugar a que no se concrete el hecho imponible, aunque se hubiere percibido todo o parte del precio al momento de la resolución mencionada.

En actos onerosos entre vivos corresponde tener en cuenta situaciones mediante las cuales se configuran circunstancias que no siempre constan en boletos de compraventa y donde, si se concreta la entrega de la posesión, corresponde disponer la imputación al periodo fiscal pertinente. En el caso de permutas referidas a inmuebles (uno, como terreno, otro como promesa de entrega de unidades construidas), pueden constituirse adicionalmente garantías hipotecarias, además de otra circunstancias que hacen a los negocios usuales en la materia, pero de características decididamente complejas.

Pueden también concretarse aportes a sociedades, o disoluciones de consorcios, sociedades, etc.

En todos los caso en que dándose al posesión no se concrete simultáneamente la escritura traslativa de dominio, las partes deben conocer, y quien preste su asesoramiento también, que la entrega de la posesión de inmuebles sobre los cuales se hubiere incorporado la obra ejecutada, por sí o por terceros, por parte del sujeto propietario, produce el nacimiento del hecho imponible el cual debe ser imputado en la declaración del mes correspondiente.

La entrega de la posesión no debe confundirse con la entrega de la tenencia precaria en la cual no se concreta la posesión con ánimo de dueño, propio de la posesión normal. En la tenencia precaria se reconoce el dominio y el carácter de propietario en otro, y no en el sujeto receptor.

En los casos de disoluciones de sociedades, la adjudicación generará el hecho imponible, cuando medie la entrega de la posesión al socio adjudicado.

No es el mismo caso que la disolución de condominios, donde el acto pertinente no se considera oneroso. Pero tratándose de sociedades regulares civiles o comerciales, el acto de entrega de un inmueble produce el nacimiento del hecho imponible para la sociedad y no para el socio que recibe el inmueble. Ello es válido en los casos de disolución como se ha dicho, pero también cuando existan pagos de dividendos o beneficios en especie; en este caso la especie constituye el inmueble o inmuebles entregados. El socio receptor de un inmueble, en caso de transferencia posterior ya no será considerado sujeto alcanzado por el IVA. El destino de un inmueble así recibido puede ser el de uso propio, para renta, para la venta, o podrá mantenerse desocupado.

En los casos en que un inmueble se reciba para ser utilizado como bien de uso deberá advertirse que, recíprocamente con la imputación del acto al periodo fiscal de la entrega, la recepción podrá dar lugar a computar el débito fiscal del transferente, como crédito fiscal, para el receptor. 

Matias y otros agregan que la ley establece el perfeccionamiento del hecho imponible en particular para los siguientes casos:

-Ventas judiciales por subasta pública: cuando quede firme, el auto de aprobación del

remate

- Anticipos o señas que congelen el precio: cuando el anticipo se efectivice. Esto se

verá a continuación.

- Cuando la realidad económica indique que las operaciones de locación de inmuebles

con opción a compra configuran desde el momento de su concertación la venta de obras sobre

inmueble propio: al otorgarse la tenencia del inmueble. Esto se analizará en el apartado “Locación de

inmuebles con opción a compra”. 

https://bdigital.uncu.edu.ar/objetos_digitales/4848/cartelacetrabajo-de-investigacion.pdf

ojo no existe Obras sobre inmueble ajeno, sino que es 

-Trabajos sobre inmueble ajeno

Establece el art. 3° de la ley del impuesto:

“Se encuentran alcanzadas por el impuesto de esta ley las obras, las locaciones y las prestaciones de

servicios que se indican a continuación:

a) los trabajos realizados directamente o a través de terceros sobre inmueble ajeno, entendiéndose

como tales las construcciones de cualquier naturaleza, las instalaciones -civiles, comerciales e industriales-,

las reparaciones y los trabajos de mantenimiento y conservación.

La instalación de viviendas prefabricadas se equipara a trabajos de construcción (…)”