Dictamenes de AFIP sobre fideicomiso inmobiliario

Dictamenes sobre el tratamiento de ganancias e IVA.

Dictamen N° 59/2003

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_L_000059_2003_09_11

Dictamen N° 49/2003

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_L_000049_2003_08_08

Dictamen N° 21/2016

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_488_000021_2016_07_07

Dictamen N° 78/2008

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000078_2008_12_30

Dictamen N° 31/2008

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000031_2008_06_12

Dictamen N° 9/2007

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000009_2007_01_31

Dictamen N° 54/2010

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000054_2010_10_19

Dictamen N° 8/2010

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_K_000008_2010_09_07

Dictamen N° 27/2007

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000027_2007_04_30

Dictamen N° 9/2010

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_K_000009_2010_09_13

Dictamen N° 99/2011

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000099_2012_02_08

Dictamen N° 16/2006

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000016_2006_03_06

Dictamen N° 18/2006

Dir. de Asesoría Técnica

16 de Marzo de 2006

DATOS DE PUBLICACIÓN

Boletín N° 111, 01 de Octubre de 2006, página 1943

Carpeta N° 32, página 134

ASUNTO

IMPUESTOS VARIOS - FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION. ADQUISICION DE TERRENO Y CONSTRUCCION DE EDIFICIO A AFECTAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSULTA VINCULANTE. FIDEICOMISO "F.F. A.A. G.G. Y OTROS".

Contraer TEMA

FIDEICOMISO-IMPUESTO AL VALOR AGREGADO-IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES -IMPUESTO A LAS GANANCIAS-IMPUESTO A LA GANANCIA MINIMA PRESUNTA-PROPIEDAD HORIZONTAL

SUMARIO

Fideicomisos de Construcción. Tratamiento Tributario.

Previo a entrar al estudio solicitado, se advierte que para analizar las consecuencias tributarias de un fideicomiso inmobiliario, se deberá siempre examinar las características del negocio subyacente al contrato, determinando las relaciones económicas existentes entre el fiduciante, el fiduciario y el o los beneficiarios o fideicomisarios -surgidas dentro del marco legal instrumentado o establecidas fuera de él.

I. Adjudicación de las unidades funcionales construidas por parte del fideicomiso a los fiduciantes beneficiarios.

I.1. Impuesto al Valor Agregado

La actividad de construcción a desarrollar por el fideicomiso sobre un inmueble adquirido por éste en cumplimiento del pacto de fiducia, encuadra en el hecho imponible definido en el inciso b) del artículo 3° de la ley -obras sobre inmueble propio-; encontrándose la misma alcanzada por el impuesto al valor agregado en cabeza del fideicomiso en su carácter de sujeto pasivo del gravamen, considerándose momento de la transferencia del inmueble, al acto de adjudicación de las respectivas unidades a los fiduciantes beneficiarios.

I.2. Impuesto a las Ganancias

En el impuesto a las ganancias, atento que los fiduciantes revisten al mismo tiempo el carácter de beneficiarios del fideicomiso, el fiduciario deberá atribuir los resultados obtenidos de la actividad desarrollada en el marco del fideicomiso -construcción de un edificio y enajenación de las unidades funcionales resultantes- a los fiduciantes-beneficiarios, conforme las pautas fijadas por el cuarto artículo incorporado sin número a continuación del artículo 70 de la reglamentación y 50 del cuerpo legal.

II. Actos realizados por los fideicomisarios con posterioridad a la adjudicación de las unidades funcionales

Al respecto, cumplo en comunicarle que, atento carecer el planteo de datos concretos que permitan abordar el análisis con profundidad, se abordará el mismo en un marco teórico, a fin de suministrar la normativa legal aplicable.

II.1. Impuesto al Valor Agregado

El impuesto originado por la adquisición de las unidades funcionales revestirá el carácter de crédito fiscal en tanto el inmueble se aplique a prestaciones gravadas que generen débito fiscal.

No corresponde tratar el interrogante referido a cuál sería el mecanismo instrumental para que el fideicomiso le traslade el crédito fiscal acumulado por la realización de la obra a los fiduciantes-beneficiarios para el caso en que estos últimos realicen con posterioridad a la adjudicación una venta de su unidad funcional, toda vez que el hecho imponible respectivo se perfeccionó, tal como se dijo, en cabeza del fideicomiso.

Ello sin dejar de realizar la salvedad que en dichos casos debería siempre analizarse la verdadera intención de las partes y si en concreto no estaríamos en presencia de una sola operación de venta (v.g. vinculación económica entre fiduciante-beneficiario y fiduciario), haciendo uso de la figura del fideicomiso para proceder a la construcción y comercialización de inmuebles por un valor inferior al que correspondería de realizarse toda la operatoria en cabeza de un mismo sujeto.

Con relación a la locación de inmuebles, se recuerda que el artículo 7°, inciso h), punto 22 de la ley exonera básicamente la locación de inmuebles destinados a casa-habitación del locatario y su familia, de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y las restantes -excepto las comprendidas en el punto 18, inc. e), artículo 3°-, cuando el valor del alquiler, por unidad, locatario y período mensual sea igual o inferior a $ l.500.

Respecto de las operaciones de leasing las mismas encuentran su marco regulatorio en la Ley N° 25.248 y el Decreto N° 1.038/2000; en tanto que cuando se instrumente un contrato de fideicomiso se deberá analizar para determinar su tratamiento tributario las respectivas cláusulas contractuales.

II.2. Impuesto a las Ganancias

Los ingresos provenientes de las operaciones efectuadas con los citados inmuebles por un sujeto-empresa se encontrarán alcanzados por el impuesto a las ganancias; en cambio se someterá a imposición las rentas percibidas por la persona física, respecto de las cuales se cumplan los requisitos de periodicidad, permanencia y habilitación en la fuente, conforme lo dispuesto en el artículo 2°, apartado 1) de la ley del tributo.

Además y en el caso de venta de inmuebles realizada por personas físicas, corresponde destacar que se encontrará alcanzada por el impuesto los supuestos contemplados en el artículo 49 inciso d) de la ley -edificación y enajenación de inmuebles regidos por la ley de propiedad horizontal, realizadas ambas operaciones por un mismo sujeto-.

II.3. Impuesto sobre la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas.

La transferencia de inmuebles a título oneroso efectuada por el sujeto persona física -o sucesión indivisa- se encontrará alcanzada por este impuesto en la medida que dicha operatoria no tribute el impuesto a las ganancias; ello conforme las disposiciones del artículo 8° de la ley del gravamen.

III. Tratamiento en el impuesto a la Ganancia Mínima Presunta de las inversiones realizadas por el fideicomiso destinadas a la construcción de inmuebles.

La exclusión de la base de imposición a que se refiere el inciso b) del artículo 12 de la ley, sólo resultará procedente en aquéllos casos en que los activos en cuestión no revistan para su titular el carácter de bienes de cambio.

Dado que en el caso bajo análisis los inmuebles revisten el carácter de bienes de cambio, no corresponde la aplicación a las inversiones efectuadas por el fideicomiso para la construcción del edificio, de las normas del artículo 12 inciso b) de la ley.

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000018_2006_03_16

Dictamen N° 1/2014

Dir. de Asesoría Técnica

07 de Febrero de 2014

DATOS DE PUBLICACIÓN

ASUNTO

IMPUESTOS VARIOS - REGIMEN DE RETENCION DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS. RESOLUCION GENERAL N° 2.139 (AFIP). FIDEICOMISO INMOBILIARIO. ADJUDICACION DE UNIDADES FUNCIONALES. TRATAMIENTO TRIBUTARIO. FIDEICOMISO XX.

Contraer TEMA

IVA-IMPUESTO A LAS GANANCIAS-FIDEICOMISO

SUMARIO

1. Impuesto a las Ganancias

1.1. Dado el carácter oneroso de la transferencia del dominio del inmueble por el fiduciante aportante -persona física- al fondo fiduciario, atento a que hay una contraprestación futura, dicha operación resulta alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas, ello en la medida en que no exista habitualidad en este tipo de transferencias, en cuyo caso tributaría Impuesto a las Ganancias.

1.2. Al encontrarse previsto en los Artículos 11 y 12 del Contrato de Fideicomiso en trato, que pueden adquirir el carácter de beneficiarios del mismo además de los fiduciantes sus cesionarios, será el Fideicomiso quien revestirá el carácter de sujeto del impuesto por resultar comprendido en el Artículo 69, inciso a), apartado 6 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

1.3. Si las unidades efectuadas por el Fideicomiso, fueran adjudicadas y escrituradas a cada uno de los beneficiarios al valor de los aportes realizados por los fiduciantes para hacer frente a todos los gastos que demanden las obras y realización del proyecto constructivo, sería éste el valor de la transferencia.

Sin perjuicio de ello, de corroborarse que el valor de construcción, y por ende, el valor al que los bienes son adjudicados a los fiduciantes-beneficiarios es inferior al costo de construcción vigente en el mercado, el Fisco podrá impugnar el valor consignado en las escrituras de adjudicación, tal como lo recepta el Artículo 18 inciso b) de la Ley de rito fiscal.

1.4. Atento a que el Fideicomiso es sujeto del Impuesto a las Ganancias, en orden a lo normado en el apartado 6, inciso a) del Artículo 69 de la Ley del gravamen, deberá declarar los resultados provenientes de las ventas de inmuebles efectuadas a terceros no beneficiarios, como así también a beneficiarios, sean éstos fiduciantes o no.

1.5. Las ventas de inmuebles a título oneroso efectuadas por los fiduciantes beneficiarios, -personas físicas o sucesiones indivisas- se encontrarán alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias, en la medida en que dichos sujetos posean el carácter de habitualistas. En su defecto, dichas enajenaciones quedarán alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas.

1.6. El Fideicomiso bajo análisis resulta sujeto pasible del régimen de retención del Impuesto a las Ganancias establecido por la Resolución General N° 2.139 (AFIP), sus modificatorias y complementaria, por las adjudicaciones o ventas de las unidades que realice a fiduciantes beneficiarios o a terceros no beneficiarios, en función de encontrarse comprendido en el inciso c) del Artículo 3° de la citada norma resolutiva.

En aquellas operaciones en que no mediara suma de dinero alguna, sin perjuicio de la obligación de información del escribano interviniente, establecida en el Artículo 15 de la Resolución General N° 2.139 (AFIP), sus modificatorias y complementaria, el sujeto pasivo -Fideicomiso- deberá ingresar el importe correspondiente en concepto de autorretención conforme a lo dispuesto en el Artículo 12 de la citada norma resolutiva.

2. Impuesto al Valor Agregado

2.1. El Fideicomiso resulta sujeto pasivo del Impuesto al Valor Agregado, atento a perfeccionar el hecho imponible previsto en el inciso b) del Artículo 3° de la Ley -obras efectuadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio-.

En la etapa de la construcción de las unidades funcionales, sólo quedarán alcanzadas por la alícuota reducida -10,50%-, conforme a lo normado en los incisos a) y b), del citado Artículo 3° las prestaciones que correspondan a bienes que el Fideicomiso incorpore a efectos de la referida construcción y en la medida que las unidades estén destinadas a vivienda.

Cuando transfiera las unidades funcionales a los Fiduciantes Beneficiarios, como a los respectivos cesionarios si los hubiere, de acuerdo al cuarto párrafo, inciso c) del Artículo 28 de la Ley del impuesto dichas obras resultarán gravadas a la alícuota del 10,50% en la medida que las unidades adjudicadas o vendidas fueran destinadas a vivienda.

2.2. El método de prorrateo que establece el primer párrafo del Artículo 13 de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, deberá aplicarse en último término, sólo cuando no fuera materialmente posible atribuir el gravamen en función de la proporción en que son aplicadas las adquisiciones a prestaciones con tratamiento diverso.

2.3. La cesión del derecho a la adjudicación de las unidades funcionales que los Fiduciantes Beneficiarios pudieran efectuar a terceros beneficiarios, se halla excluida del Impuesto al Valor Agregado.

http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000001_2014_02_07