Un breve detalle del tratamiento impositivo
Sobre este tema el Contador Balan, dice que:
la norma es imperfecta y tiene sus problemas. Agregó, que ―aquellos que construyen
para alquilar, deberán tener en consideración cuál es el hecho imponible que les
puede llegar a caber, porque – a modo de resumen- uno puede decir lo siguiente: si se
construye, se alquila y se vende dentro de un lapso corto que el Decreto
Reglamentario pauta en 3 años, se mantiene la condición de empresa constructora y
nada cambia. El crédito fiscal se computó correctamente y hay débito fiscal en el
momento de la enajenación―.
En cambio, si se alquila por un período mayor a los 3 años, no es empresa
constructora, con lo cual no hay débito fiscal en el momento de la enajenación del
inmueble, pero existe la obligación de devolver el crédito fiscal.
Y por último, si se ha alquilado por más de 10 años, se aplica el tercer párrafo del
artículo 11 de la Ley, que dice que ‖ sólo debe devolverse el crédito fiscal, cuando el
inmueble se venda dentro de los 10 años‖. O sea, el crédito fiscal quedaría firme, si la
empresa constructora y locadora- por llamarla así- ha mantenido ese inmueble
durante más de 10 años sometido a alquiler.
El artículo 5 del decreto reglamentario prevé que la enajenación de inmuebles
construidos por una empresa constructora no estará alcanzada por el impuesto,
cuando habiendo transcurrido un lapso continuo o discontinuo de 3 años - desde la
fecha en que se hubiera otorgado la posesión o se hubiera otorgado la respectiva
escritura, lo que sea anterior - el inmueble hubiera permanecido sujeto a algún
contrato de arrendamiento o derecho real como usufructo, uso, habitación o
anticresis.
https://bdigital.uncu.edu.ar/objetos_digitales/6938/17-blanch-lopez-sanesteban-ullrich-tesisfce..pdf
¿Qué se entiende por empresas constructoras?
La ley del IVA establece en su Art. 3º, inciso b) que están alcanzadas por el gravamen las obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio. Esta norma ha generado dudas a lo largo de su vigencia, las que aún no han sido definitivamente aclaradas.
Para que se verifique este hecho imponible debe efectuarse una obra sobre inmueble propio. Es decir que quien realiza la obra debe ser el propietario del terreno en el cual la misma se llevará a cabo. Por otra parte, el Art. 4º del decreto reglamentario define qué debe entenderse por obra.
Sin embargo, los problemas principales se encuentran en la falta de una precisa identificación del elemento subjetivo. No cualquiera que realice una obra sobre inmueble propio es sujeto del gravamen. El Art. 4º inciso d) de la ley del gravamen dispone que sólo son sujetos las "empresas constructoras". .
A continuación define como empresas constructoras a las que realicen las obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución o con la posterior venta, parcial o total del inmueble.
Y es acá donde empiezan los problemas. Hay casos claros como el de quien construye su propia casa y luego decide venderla. No se trata de una empresa constructora para el IVA, dado que ha tenido como propósito principal la utilización de la propiedad como vivienda. Por lo tanto la ulterior enajenación no está alcanzada por el impuesto.
En cambio, en otros supuestos entramos en un terreno más resbaladizo, como por ejemplo quienes construyan para alquilar.
¿Empresas constructoras vs. Empresas alquiladoras?
Hay empresas que pueden construir inmuebles con el propósito de alquilarlos, pero luego de un tiempo los terminan enajenando. En la modificación del reglamento de 1998 se contempló esta situación incorporando un nuevo Art. 5º. La norma establece condiciones y requisitos que deberían surgir de la ley. Para simplificar, digamos que separa "empresas constructoras" de "empresas alquiladoras" en función al tiempo de locación contado desde la fecha de escritura o posesión del inmueble.
Si un sujeto realiza una obra sobre inmueble propio y alquila dicho inmueble por un lapso mayor a tres años NO es empresa constructora, según este art. 5º. En cambio, revestiría tal carácter si el lapso de la locación resultase menor a los tres años.
Las consecuencias impositivas son distintas. En el primer caso al no cumplirse la condición subjetiva, no hay hecho imponible al momento de la escritura o posesión. La norma establece que en el período fiscal en el que se realice alguno de tales actos debe devolverse el crédito fiscal oportunamente computado en la construcción.
En el segundo supuesto (locación menor a tres años) se verifica el hecho imponible obra sobre inmueble propio y el perfeccionamiento del débito fiscal con la escritura o posesión. El crédito fiscal ha sido entonces correctamente computado y no debe devolverse. Se genera debito fiscal por la venta y consume el credito fiscal.
Algo ha cambiado desde la modificación del DR mencionada: los alquileres comerciales por montos mayores a $ 1.500 pasaron a estar gravados en el IVA a partir del 01/05/2001, dejando a esta norma algo desfasada.
¿Una empresa que construye para alquilar por cifras superiores a $ 1.500 puede computarse el crédito fiscal que se origina en dicha construcción? Dicho cómputo es válido, sujeto a una condición futura, que es la establecida por el Art. 5º antes citado.
Si el inmueble se alquila por más de diez años, se aplicaría otra disposición de la ley (Art. 11 3º párrafo.) La misma obliga a devolver el crédito fiscal en el caso de obras sobre inmueble propio, si las mismas se venden o se desafectan de la actividad gravada dentro de los diez años de la fecha de su finalización.
Por lo tanto, esta empresa sólo debería devolver el crédito fiscal originado en la construcción por los inmuebles que se alquilen por más de tres años (si el lapso es menor es empresa constructora) y menos de diez (si supera este último plazo no debe reintegrarse por el Art. 11 precitado.)
Entendemos que la norma reglamentaria analizada resulta confusa, incompleta y eventualmente ilegal, por lo que habría que estudiar su posible modificación.
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